眾所周知，貸款和投資的區別顯而易見，其最主要的差別是：貸款是要還的，不但要歸還本金，而且要支付利息；而投資是不用還的，盈虧風險共擔。許多小微企業缺少資金時連銀行貸款都不敢奢望，就更別想從銀行得到直接投資了。所以，也許當你看到這個標題時會脫口而出說“不可能”——哪個銀行會“傻”到把錢借給你了還不用歸還呢？！
確實，要說清楚這個問題很費勁，所以這裏就用一個實例來闡述商業貸款是如何可以、並且是怎樣變成直接投資的。
1984年5月，王石在深圳創辦了一家現代科教儀器展銷中心。1988年11月，該公司按照國際慣例發行了我國第一份《招股通函》，發行股票2800萬股，集資2800萬元，正式完成股份製改造。然後，公司更名為深圳萬科企業股份有限公司，開始涉足房地產業，王石任董事長兼總經理。
1991年1月，萬科企業正式在深圳證券交易所發行股票，並且在1992年又發行了B股。而這時候的萬科企業股權非常分散，是一家典型的大眾持股公司。隨著企業快速發展，萬科企業一方麵需要有強大的國際資本做支撐，另一方麵又必須防止因為股權分散而成為別人的收購對象。就這樣，萬科企業找到具有國際資本背景的香港華潤集團，並且在2000年讓華潤集團通過受讓股份成為“策略性大股東”。
由於華潤集團的持股比例太低，萬科企業於2000年進行增資配股，募集資金6.25億元。並且於2002年和2004年兩次發行34.5億元可轉換債券，後來這些可轉換債券絕大多數轉成了股票。
在這其中，尤其值得一提的是2004年7月5日萬科企業與Hypo Real Estate Bank International（簡稱HI）簽訂合作協議，為即將開發的中山項目進行的境外融資。因為正是這次融資，奠定了它商業貸款變直接投資的基礎。
HI銀行是德國房地產融資服務龍頭企業HYPO集團下屬銀行。雖然HI銀行在歐洲隻能算是小銀行，可是這次它為萬科企業融資3500萬美元，同樣也隻是在該銀行不動產中拿出很小一部分，也算是“毛毛雨”。
請特別注意雙方的合作方式：為了這次融資，HI銀行專門設立一家名為Best GainInvestment的公司，受讓萬科企業所持有的中山項目80%的股權。不用說，從法律上看，這是一筆名副其實的股權融資，不是負債。
同時，又因為萬科企業也持有Best GainInvestment公司35%的股權，所以實際上這就意味著在這筆融資項目完成後，萬科企業擁有中山項目的權益就變成了48%（直接持股20%＋間接持股80%×35%），另外52%當然是歸HI銀行持有。看看，就這樣，HI銀行從形式上已經取得了萬科企業中山項目的控製權，變成（外國）直接投資了。
而實際上呢，這個中山項目完全屬於萬科企業。雖然從名義上看，這個中山項目是屬於萬科企業及其附屬企業香港永達投資公司共同投資設立的，屬於中外合資企業；並且HI銀行擁有中山項目52%的股權，可實際上，HI銀行並不擁有實際控製權。奧秘就在雙方的合同約定中——根據雙方合同約定，在項目回款之後，萬科企業將以比LIBOR（同業拆借利率）高幾個點的利息贖回股權。可是經過這樣一種中外合資形式，就很好地實現了以股權形式取得境外融資的便捷渠道。
平心而論，尋求境外融資是許多國內企業夢寐以求的，其中理所當然也包括資金緊缺的小微企業。在這方麵，萬科企業是國內最早通過這種方式取得境外貸款的。
值得一提的是，萬科企業開發中山項目沒有投入一分錢，並且也不用申請任何房地產開發貸款。從法律上看，由於全部資金都來源於HI銀行，控股者又是HI銀行，所以這個項目的投資風險完全要由HI銀行來承擔，至少名義上看是這樣。但由於萬科企業隻需還本付息，所以該項目開發的全部利潤實際上又都是留給萬科企業的。從財務角度看，恐怕沒什麽比這種“無本經營”更劃算的了。
那麽，萬科企業的這種資金零投入，它又從中得到了什麽呢？簡單地說，萬科企業以其品牌、商譽、行業經驗、管理能力獲得整個中山項目48%的股權，這在中國企業與國外資本合作進程中可以說史無前例。
除了財務角度的考慮外，萬科企業之所以走這一步，還有提高企業管理水平的打算。因為國外金融機構對投資管理的要求非常嚴，萬科企業原來在國內同行中的管理標準是最高的，可是依然滿足不了HI銀行的要求，這讓萬科企業又很好地學到了一課。事實正是如此。萬科企業後來正是把中山項目的管理標準當作了整個企業的新標準。
可以說，萬科企業之所以會成為我國房地產業和企業界的傑出代表，與善於進行這種國際化融資、向國際標準看齊是分不開的。