誰說錢不多就不能炒房了？買不起房子的人很多，但他們不能睡大街吧？沒錯，要租房，以租養房，小投入大回報的“搖錢樹”，職業房東就是這樣爽！買得起房子的人很少，
需要租房子的人很多小琦大學畢業以後留在了上海，和老公結婚以後卻還一直住在一個15平方米的出租房子裏。小琦很想買一套屬於自己的房子，聽說有小區新樓開盤，便和老公去選購房子。房號拿到手裏了，結果發現就算是一居室的房子都在60萬元以上。小琦傻眼了，一來根本沒有麽多的錢，二來就算付了首付，剩下的從銀行貸款，光每個月的月供也夠小琦和老公忙的了。迫於生活的壓力，小琦和老公最後還是選擇了租房。
能有個自己的房子是當下千千萬萬人的夢想，但是房價越來越高，高得令人抓狂，買房子成了一種夢想。無奈，不管人們多想擁有一套房子，從目前國內的形勢來看，很多人隻能租房子住。在20年前一萬元可以說是相當可觀的財富了，但是現在再看看一萬元還能算什麽呢！這隻相當於一個一線城市工作三五年的員工幾個月的收入。看似工資是飛速增長，但是錢卻越來越貶值。房子越來越貴，買不起房子的人也越來越多。
沒有房子怎麽辦？人總得找地方住吧，誰也不可能睡在大街上。還有一些剛畢業或者工作三五年以後仍然買不起房子的人，他們不可能因為買不起房子而離開為之奮鬥的一、二線城市，他們隻有租房子。不管是買房還是租房，隻要有一個安身之地，對於那些在城市裏拚搏的年輕人來說，還是一個非常不錯的選擇。
買不起房，我租房還不行麽？
房地產市場上漲或者下跌，會隨著市場行情的變化而變化；受金融危機的影響，房地產市場也變得撲朔迷離。房地產交易時高時低，人們對於房市持觀望態度，於是購房者紛紛把眼光投向了租房市場。租房逐漸成為民眾解決住房問題的首選。
以雅虎、口碑等各大房地產網為例，租房信息日更新量大得驚人。而到網上來尋找出租房的網民也非常多。從買房到租房，這是人們超前消費、按揭投資熱後的冷處理。大家都來買房，其實隻是房地商的一句口號，畢竟買得起房的人還是少數。租房是理性戰勝感性的表現，經濟壓力迫使人們把租房作為解決住房的首要選擇。
手上稍有積蓄，買房還是租房？
沒有錢的人很多，他們根本買不起房子。但是如果手上有錢了，加上貸款剛好可以買到一套房子，那麽買房還是租房？是讓自己變成房奴，還是繼續當租房者？
宋先生結婚的時候，父母送給了他們一套房子。但是生了寶寶以後，嶽父嶽母和月嫂都來家裏住，再加上妻子把寶寶用品大量地往家裏搬，宋先生家裏先前寬敞的90平方米的二居室變得擁擠了。於是再買一套房子，還是再租一套房的困擾就產生了。
宋先生的朋友給宋先生列出了兩個方案：
第一種方案，賣掉現有的房子，再買一套三居室。宋先生一直是這樣想的。當朋友給了這個建議以後，宋先生就開始在小區裏找房子。找了兩個星期以後，發現房子的價格竟然比半個月前漲了20萬塊錢。宋先生差點暈倒，而自己手上的房子因為是二手房，卻一直賣不出去，陷入了有價無市的困境中。無奈宋先生隻好打消了這個念頭。
第二種方案，就是把現有的二居室租出去，再租一個三居室來住。剛開始宋先生聽到這個方案的時候，還有點不同意。怎麽明明自己有房子卻還要跑去租房子。後來朋友就告訴宋先生，這個方案看似不怎麽地道，但是卻是眼下最理想的選擇。
對於宋先生來說，正處於育兒資金儲備時期，如果貿然買個三居室的房子，那麽將會形成巨大的資金占有率。如果家庭出現什麽經濟問題，可能一下子就應付不開了。如果宋先生把自己的二居室以4000元的價格租出去，然後再以5300元的價格租一個三居室，兩就相當於每個月交1300元的房子，就換了一個又大又舒適的房子。如果租上15年，也僅僅是20萬元。如果不是租而是購買一套250萬的房子的話，就要投入巨大的資金，如果把250萬進行理財投資的話，投資60年帶來的收益將是相當可觀的了。
於是宋先生決定把自己的房子租出去，租一套三居室的房子。其實租房和買房的問題，不光困擾著宋先生一家人，有無數的人都被這個問題弄得頭疼腦熱。
租房市場火熱，也讓一大批炒租房者狠賺了一把。人們買不起房子，但是卻租得起房。房子貴了可以不買，但是房租貴了，卻還得照樣去租。畢竟分期付款式的租房形式比一次性付款再按月還款的方式更容易讓人們接受，也更適合人們把資金用於其他投資，而不是把所有的錢全部押在房子上。
商鋪一定要出租，不要出售
溫州人喜歡投資商鋪，比如鞋城、服裝城、箱包城、皮革城等等，都成為溫州人追捧的對象。就拿在上海投資的溫州人黃剛來說，他們認為商鋪升值的速度非常快，隻要挑好了位置，商鋪就像搖錢樹一樣。“一鋪養三代”是溫州人一直以來的商鋪賺錢觀念。溫州人買了商鋪，一般很少有人賣出去，如果賣也隻是賣掉其中的一部分，其他的就開始招租，因為商鋪出租的年回報率是非常驚人的！
小江在溫州做水產生意，當全國的房價開始越漲越高，炒房越來越賺錢的時候，小江便把水產生意交給父母打理，跟著幾個朋友到上海進行房地產投資。剛開始小江看中了一套寫字樓，但是小江的朋友卻阻止了他，讓他投資了靠近市中心的一套商鋪。商鋪投入較大，剛開始小江心裏還有些擔心，直到小江以8%的年回報率把房子租出去以後，才發現原來聽朋友的話是對的。雖然8%的年回報率跟房地產商當初承諾的10%至12%有一定的差距，但是對於新入行的投資者小江來說，這已經非常不錯了。
後來小江又陸續投資了幾個商鋪，由於地段好，離市中心又近，附近的各項配套設施都比較完善，小江在接手不到半個月以後就租了出去，回報率都相當不錯。搞了幾年商鋪的小江，慢慢也總結出來一些投資商鋪的經驗。他說，從前總以為炒股票能賺大錢，但是股票畢竟不是實業，不可控製的因素太多了。看不見摸不著的，怎麽賠的也不知道。但是房地產就不一樣了，尤其是商鋪，人們要想做生意，就得有店鋪。隻要生意人做生意能賺到錢，那商鋪就算再貴也有人租。所以說投資商鋪坐收店租是非常賺錢的一件事情，而且商鋪的上漲潛力非常大，大約是住宅房的幾倍甚至十幾倍呢！
溫州人的商鋪經：出租回報率高
很多朋友不知道如何計算投資回報率，那就先來看一看投資回報率計算公式：
投資回報率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額×100%
以小江在上海投資的某商鋪為例，每平方米商鋪約為三四萬元。如果買一個50平方米的鋪麵，大約是150萬至200萬元，如果向銀行貸款50%，然後再把商鋪以18萬至22萬元的價格轉租出去，每個月的租金是15萬元左右。這樣年回報率就是就會在8%以上。即使商鋪不升值，小江也能用大約10年左右的時間收回成本。10年之後，小江的商鋪就是一棵“搖錢樹”，實現人們常說的“一鋪養三代”的神話。
地段是商鋪的命根
為什麽說地段就是商鋪的生命呢？因為大多數商鋪是相對於承租者來說的，投資者一般不會自己經營商鋪，隻把商鋪租給承租者，如果地段不好，那麽肯定沒人來租。投資商鋪一定要看商鋪周圍商業氣氛是否濃厚，最好的商鋪是，周圍全是商鋪或者商鋪雲集，就像北京的西單、王府井等地，商業氣氛好的商鋪最好馬路對麵也是商鋪，而且馬路沒有隔離帶，馬路不是特別寬並且不以交通為主。這樣的商鋪不但租金價格會一路攀升，而且會特別搶手，根本不用擔心會租不出去。
要高回報就得有高管理
很多朋友投資了商鋪，可是卻沒有等來商鋪的升值，反而因為過低的租金而無法實現利率回報，最後隻得忍痛給賣了出去。其實有的時候，商鋪主題不明確也會造成這樣的情況出現。商鋪缺乏定位，缺乏統一管理，散戶自身調節不利等種種原因都會造成投資風險過大，從而使商鋪變成無法轉賣或出租的“雞肋”。隻有從實際角度出來，從社區商鋪所能承受的租金推算商鋪銷售價格，跟實際銷售價格相比，這樣才能夠決定是否投資該商鋪。
從租金方麵來看，投資商場的商鋪是比較有優勢的。就像那些總是喜歡投資商鋪的溫州人，他們通常把眼光放在商場裏，因為商場的租金相對較便宜，而且空置率相對較低。有的商場規模很大，整體內部裝修也比較高檔，那麽商鋪升值就會很快。但需要注意的是，要重視房地產商的後期運營操控，後期管理是商鋪是否能夠連續出租的重要因素。
一半出租一半自住，
“以房養房”月光族也可以變房東小遷大學畢業不久，在廣州的一家計算機開發公司工作。剛開始借住在朋友的宿舍裏，每天和朋友擠來擠去，生活和學習都非常不方便，小遷覺得有必要自己租一套房子。但是小遷一直以來就是一個“月光族”，根本沒有那麽多錢租大一點的房子。別說一個三居室，就算是公司附近的一居室房子都要1800元/月！
經過一個星期的找房，小遷發現離公司不算太遠的小區有一套60多平方米的“老式房”。那房子的主人因為買了大房子，所以想把手上的小房子轉出去。小遷看中了那套房的地理位置，離自己公司不遠，而且房子戶型也非常小巧。小遷回家向父母借了一部分，又向朋友借了幾萬塊錢，付清了首付的30%，其餘向銀行貸款。58萬元的房子，貸款額為406萬，小遷每個月需要向銀行還款不到2000元，他每個月的工資3500元，除去還房貸的錢，剩下的錢僅夠維住小遷的生活費、交通物和房子的物業費、水、電等各項費用。
這樣捉襟見肘地過了一段時間，後來小遷腦筋一轉，為什麽不把自己的房子租出去一半呢？反正自己也住不完，這樣既可以用收回來的房租抵一部分房貸，還可以合理地利用房子的空間。於是小遷以1400元的價格把自己的那間臥室租給了一個在廣州的生意人。而自己則支了一張床在客廳裏睡。雖然是客廳，但是約30平方米的客廳已經很寬敞了。與之前跟朋友擠在一個小宿舍裏相比，這房子舒服極了。
這樣小遷每個月隻用還700元的房貸，月供的壓力一下子減輕了。後來小遷換了一家更有實力的公司，工資漲了一倍，沒用幾年就把房貸還完了。剛開始還是“月光族”的小遷，轉眼之間就變成了房東，他現在賬戶裏已經有了不少銀子了，準備再存多些，等結婚時換個大房子，把父母都接過來！“以房養房”這個很多人都不敢玩的遊戲，卻讓無房族變成了有房一族。
“以房養房”要會算賬
很多買房者照葫蘆畫瓢，看見別人“以房養房”最後變成了房東，於是也學著買房，企圖一半自住一半出租，然後幾年以後自己也變成不折不扣的房東。結果因為房子出租的價格太低，從而無法實現變房東的如意打算。以富民小區的一套房子為例，建築麵積是60平方米的老式住宅，市估價為40萬左右，如果以月租金為1200元/月計算，那麽一年的租金就是14萬元左右。年租金收益率為35%。從這點來看，租金收益率無法超過銀行貸款利率，那麽“以房養房”就不如把房子賣掉把錢存進銀行。
但是我們是按照房子不升值的情況來算的，一旦房子開始升值，“以租養房”使自己變成房東就變得非常簡單了。“以租養房”要看從哪個角度來算，如果房子每年上漲幅度為20%左右，再加上出租收益35%，那麽采用“以房養房”就是一種很劃算的投資方式了。
“以房養房”不能忽視的問題
“以房養房”雖然能讓很多人變成房東，但還是會存在著不小的風險。“以房養房”屬於理財方式，也屬於投資，除了每個月固定要支付銀行貸款本息外，還要承受出租收入不穩定、物業貶值等多種風險。房地產雖然是不動產，其價值波動性要比股票小一些，但是如果遇到經濟危機，或者房市大跌，“以房養房”就會出現嚴重的困難。房價下跌租房價也會跟著下跌，遇到經濟危機的話租房者就相對減少，房屋空置率變高。
同時，房屋的供求關係的風險也不能忽視。當市場上大多數房子都處於空置狀態時，以房養房的風險就會變大。當中介公司的房子都大量賣不出去的時候，這也就證明房地產市場上將會有更多的房子用以出租，那麽出租房價就會下跌，從而使“以房養房”麵對更大的投資風險。
“以房養房”派生“以房換房”
當“以房養房”已經被很多人所熟悉的時候，“以房換房”也漸漸走進了人們的視線。在很多房地產網上經常會出現這樣的信息：環境好，交通便利，配套設施齊全。入住以後子女可就近上學。欲換麵積約在100平方米的房子一套……有的人用“以房換房”的方式，讓自己擁有了一套更大的房子。有的人用這種方式換到了一個離學校較近的房子，讓孩子上了一個好學校。還有的人因此提高了生活質量。總之，房子不僅僅是從前那種單一的買賣，而是被人們當成一件普通的商品充分利用起來。
從月光族向房東轉變的過程並不漫長，隻要投資者把握好了“以房養房”的秘訣，就可以達到穩中求勝的目的。
以房換房，不僅僅是熟人之間的交易
林小姐在北京工作，2000年在三環買了一套80平方米的小二居，結婚以後就把父母都接到了北京。林小姐那套房子位於6層板樓的第6層，雖然房子各方麵都不錯，而且處在市中心三環地位置，但是由於房子沒有電梯，林小姐的父母都有不同程度的關節炎，上下樓層非常不方便。林小姐看在眼裏疼在心裏，於是和老公商量了一下，決定到六環以外選套大一點的，有電梯、環境好、適合老人居住的房子。
經過一層層的篩選，林小姐在網上看中了位於六環外的一套三居室。經過初步的商談，林小姐願意加20萬元跟對方換房。剛開始對方不太樂意，但是考慮到林小姐的房子在三環以內，而且房齡也不太長，房子的整體質量也還不錯，就答應了。其實對方看中的是住在林小姐的房子裏自己上班方便，節省下來的時間可以創造出更多的價值。
林小姐和那個陌生人“你中意我的房子，我選中了你的住宅”，經過雙方一致同意以後，他們一起到交易中心辦理了產權過戶手續。沒過多久，林小姐就把父母接到了有電梯的大房子裏。一家人歡天喜地。
“以房換房”已經不僅僅是熟人之間的交易。據資料顯示，早在30年前福州就已經出現“以房換房”。由於某種原因曾一度銷聲匿跡，但是由於市場經濟的需要，這種看似原始的物品交換模式再度登台。
“以房換房”可以省下一下筆交易費
在一般市場下，將一套50萬的房子跟一套100萬的房子進行交換，所需要的手續費為4萬元左右。但是如果購房者通過正常渠道買賣兩套房子，則需要花費約7萬元的手續費。這樣就省下了3萬多塊錢。雖然很多業內人士認為，“以房換房”的成交率不高，但是仍然不影響人們“以房換房”，畢竟它便利省錢。“以房換房”的模式成為二手房交易的變種，在未來的市場上將會越來越普遍。
石阿姨就是通過“以房換房”的方式為自己省了將近4萬元，後來這4萬元就作為裝修費用上了。全家人都誇獎石阿姨換房的高招，不但節省了各種各樣買房的手續，還節省了時間和金錢。
當房價處於高位，而第二套房貸又抬高了門檻的時候，購房者就想出了“以房換房”的妙計。在正常的房屋買賣中，一環扣一環的手續能把購房者的腦袋都搞暈，很多人經常有種買賣一次房子就像扒掉層皮一樣折騰。
換房不要忘記申請退還轉讓個人所得稅
當房主選擇以房換房的時候，一定不要忘記申請退還轉讓個人所得稅。在一些城市和地區對個人住房轉讓所得稅有了新的通知。出售現住房1年內按市場價重新購房，即先賣後買的房主，可以向地方稅務局提出退稅申請。已經繳納的個人所得稅，按其重新購房的金額占原住房銷售額的比例到地方稅務局辦理退稅。地方稅務局按規定程序逐級審批核準後，及時通知房主到指定地點領取退還的現金稅款。
房子不能滿足房主的需求，到底是“以房養房”還是“以房換房”？
沒有房子的人，總想著買房子，有了房子的人，就想著二次置業。但是很多人卻不確定到底是“以房養房”還是“以房換房”。
在廣州上班的史先生，他在越秀區有一套53平方米的房子，住了將近15年，雖然生活比較方便，但是小區環境卻不是很好，噪聲和灰塵讓史先生覺得很不舒服。這麽多年了，史先生一直想搬到一個安靜點的房子裏。前段時間他看中了一套低層的板樓，小區環境好，而且沒有噪聲，非常適合史先生那樣的知識分子居住。但是史先生卻不知道是把自己手上的房子出租，還是出售。
如果想把手上的房子租出去，完成“以房養房”的戰略，那麽購房者手上的房子必須在地段、小區環境和房屋狀況都占有優勢。這樣房產才會有很大的升值潛力，出租的時候也能以一個較高的價格出租，從而幫助房主減輕還款壓力。一句話就是，如果出租房的年收益率高於按揭貸款利率，就應該把房子出租出去。但是如果房齡較長，小區環境又差，房屋質量不敢恭維的那種房子，房主最好選擇將房子出售，通過“以房換房”的方式達到減輕經濟負擔，實現住進新居的目的。
小套房對投資者來說，是天使還是魔鬼？
2006年，在上海工作的小劉有買房的想法了。雖然小劉已經工作了四年，卻沒有存下多少錢。一個房地產公司的朋友建議小劉現在買不起大房子，不如就買個小套房子，也好有個安身之處，起碼不用天天租房搬來搬去的了。聽了那位朋友的建議，小劉省吃儉用，用18萬元買了一套28平方米的房子。看房的時候，小劉覺得這樣的房子太小了。但售樓員的一句“這麽大的房子已經不小了，還有18平方米的房子呢”讓小劉的心堅定了下來。小點就小點吧！小劉這樣想著，便結束了租房生活，住進了他的新家。
小劉是個單身族，他買房子的目的就為了自住。房子雖然小了點，但是住起來倒也舒服。但是對於那些把小套房作為投資工具的人們來說，就要考慮到更多的方麵。
買大房子是大賭注，買小套房就是小賭注。我們一定要小心投資小套房會讓我們的投資變成一場遊戲，一場夢。有些投資者被小套房套得焦頭爛額，但是有的人卻在小套房身上賺足了錢。
在三室一廳大行其道的房地產市場中，房地產市場上小套房的需求也在不斷地增加。尤其是黃金地段的小套房，其保值抗跌的優勢，也使小套房成為單身女性的最愛。許多城市白領在經濟上獨立自主，已經擺脫了女大當嫁的傳統束縛。所以年輕女性在小套房的購買人群中，占相當大的比重。所以說，投資小套房還是有相當大的市場空間的。
那麽，小套房對投資者來說到底是天使還是魔鬼呢？其實隻要小套房能夠讓投資者獲利，小套房就可以稱得上是天使，而不是魔鬼。小套房的投資獲利模式無非也就是兩點：一是出售獲利，一是長期收租。不管從哪個方麵來說，這兩個方麵都是各有優點和缺點。
收租獲利還是出售獲利
如果想把房子通過出售來獲利的話，就要考慮房子整體社區的品質，李先生2006年在天津投資了一套30平方米的房子。小套房最容易出現在預售的套房產品中。大家都知道，預售房屋根本不能預測未來鄰居是什麽樣子。如果投資了一套左鄰居是惡棍，右鄰居是無業遊民，還有一些鄰居是生意人的房子，他們把公共空間搞得雜亂無章，像這樣的房子，就算再好也賣不到什麽好價錢。
當投資者打算買小套房出租給年輕人或者學生的話，就要看看自己所投資的房子是否交通方便。交通成為年輕人租房子的首要考慮的要素。小套房雖然投資小，但是也要有空置的思想準備。千萬不要一心想著，會有很多的年輕人來租自己的房子。畢竟這種小套房的租金還是不低的。有能住得起小套房的年輕人畢竟還不是多數。
投資小套房，掌握什麽樣的原則，才能有更大的獲利機會
首先是地段至上的原則。
其實不管是什麽樣的房子，地段好總不會錯的。對於小套房來說更是如此，尤其是市中心主要商圈內的小套房。地段好的房子，有便利性的生活作為基礎，有絕對優勢的交通條件作為支撐。地段好的小套房，既可以為自住房，還可以當做小型的公司或者辦公室來使用。好地段的房子，具有“進可攻，退可守”的優勢，所以說地段好的房子，不管是出售還是出租，都會有非常好的市場競爭力。現在不是投資者買不買的問題，而是能不能買到的問題。地段好的房子，隻有占領了較快的房市先機，才能夠買到更賺錢的好房子。
其次是新房不如舊房的原則
為什麽說投資新房不如舊房呢，因為投資獲利的空間，也要看投入成本的高低。根據市場的經驗法則，15平方米與18平方米的套房，或者是8年房齡或者12年的房齡的套房，月租金其實是沒有太多差別的。那麽對於投資者來說，買一套舊房就會比一套新房有更大的獲利空間。因為投資舊房子需要的成本更少。所以說，新不如舊。
投資小套房“新不如舊”的原因還在於，新房市場太過混亂。有可能投資者買到手裏的新房，是已經被轉手過好次了。那麽在此時接手的投資者，就會因為這個“地雷”而被套牢。就算是自住，住得也不放心。
新房社區基本上還不夠成熟，投資者買到手裏以後，就要麵對未來小區管理參差不齊的局麵，這樣的房子價格也會令人堪憂，倒不如投資一套成熟社區裏的舊房子，更能確保行情的穩定性。
室內麵積越大越好
小孫買了一套26平方米的小套房，可是陽台就占了8平方米，再除去廚房和衛生間，小孫臥室的麵積剩下7平方米。臥室裏擺張床，再隻能擺個衣櫃和一張小桌子。小孫感覺自己的臥室滿得讓人喘不過氣來。很顯然，小孫家的陽台麵積過大，使室內麵積在總麵積中所占比例過小。這樣的房子不管是投資還是自住，都會讓人覺得不舒服。有種浪費的感覺。
所以說，投資者不要隻看總麵積，要關注室內麵積的大小。陽台那麽大，總不能把書桌和衣櫃都搬到陽台上去吧！
房子的陽麵越寬越好
有些小套房是這樣的格局：一進去是一條長長的走廊，走廊兩邊是一間間對門的房子。這樣的房子就像“閱兵”一樣排列在兩邊。問題來了，這麽長的走廊，發生火災了怎麽辦，逃生絕對是個問題。這樣的房子通常采光麵會很窄，好一點的房子隻是采光度不夠，而過分的是，有些房子竟然整日見不到陽光。這絕對影響居住的舒適度。所以說，房子的麵寬越大越好。一是采光問題，二是通風問題，都能得到很好的解決。
以房養房，最怕的是“空置率”
閆先生是北京一家律師事務所的律師。他結婚的時候，父母給他買了一套二居室的房子。住到2005年的時候，閆先生看中了靠近五環處的一套三居室的房子。於是閆先生拿出40萬付了首付，然後又向銀行貸款80萬，本來閆先生是想把那套二居室賣掉的，結果一直賣不出去，而且那套大三居室的月供實在壓得閆先生喘不過氣來。最後，閆先生想出來一個好辦法，那就是把二居室以2000元/月租出去，然後再用它來還新三居的房貸之中的一部分。這樣就能減輕家庭經濟的負擔。
但是閆先生的想法並沒有實行多久，因為閆先生的二居室位置比較偏，而且樓距較近，光線不太好。很多租房者根本不願意租閆先生的房子。從2006年的年初，到年底，整整一年的時間，閆先生的房一直閑置著。閆先生是個性格剛烈的人，看到別人的二居室能以2000元的價格租出去，而自己的房子已經降到1900元了，卻還沒有人租。閆先生對出更低價格的租房者又氣又恨，最後便不再理會那些不停壓價的人。
閆先生的房子從2006年年初一直到年底整整空置了一年。不明就裏的閆先生就是不明白， 為什麽自己的房子怎麽也租不出去。其實房子最怕的就是空置。尤其通過以房養房的形式來減輕房貸壓力的購房者。出租的那套房子空置了，就相當提供供給的鏈條斷了。可想而知，在二居室租不出去的那段時間裏，閆先生要還房貸，還要支付高額的生活費用，可以說是捉襟見肘。
以房養房，最怕的就是空置
隨著房地產市場的成熟和發展，“以房養房”的現象在全國的房地產市場中頻繁出現。最常見的兩種做法是，出租已經擁有產權的舊房，用舊房所得的租金來支付另外一套新房的按揭款，這樣買房就僅僅需要首先支付第二套房子的首期支付款即可。第二種方法是購買兩套新房，一套具有較大升值潛力，可以租到很好的市場價位，一套則強調居住的舒適性。用第一套房子租出去的租金來償還兩套房子的按揭款。在這種情況下，很多購房者隻需要再添很少一部分的錢就可以安枕無憂了。這是一種將投資與居住兩相結合的方法。投資居住兩不誤，別提有多爽了。
但是從房地產投資者的專業角度上來講，房屋空置率是指某一時刻空置房屋麵積占房屋總麵積的比例。以房養房，最害怕就是房屋空置。用來供養的那套房子租不出去，無人承租，就會使購房者的經濟出現危機。如果房屋持有人一味要麵子，在房子空置的情況下，還硬撐著，最後隻有自己賠本。
如何讓房子更快地出租出去，解決空置問題
張青於2008年的3月份在青島市，花光了所有的積蓄買了第二套房子。買房一共花了456萬元。按揭的話，每個月要還銀行1500元的房貸。張青每個月的工資才6000元，妻子又正處於懷孕期間。張青就打算讓全家人搬進第二新房子裏。再把第一套房子以2200元的價格出租出去。這樣張青家的還款壓力還能緩解一下。但是張青把租金從1800元降到1500元了，又不收對方任何押金，還是租不出去。張青打算把那套舊房子賣出去，可是卻發現房價下跌，房價被壓得很低。在房子有價無市，或者有市無價的情況下，張青進退兩難。無奈他隻有繼續打出出租的廣告。
對房地產市場一頭霧水的張青打電話求助於溫州來的朋友李爽。李爽告訴他，要想讓房子盡快出租出去有幾個辦法。
A、挑選交通位置好的那套房子出租，選居家環境舒適的那套房子居住。租房子的都是上班族，或者做生意的年輕人，他們看中的往往是房子的交通是否便利。房子的舒服度是次要的。所以房子要想租到一個較高的價格，就要求房子的地段好。
B、交通不好的房子，一般很難出租。如果實在想出租的話，就必須把房價降到一個相對合格的位置。硬扛著是不行的，最後隻會讓自己的房子變成“雞肋”。其實沒有租不出去的房子，隻有租不出去的價格。房東要根據當地年輕人的收入情況，對房價作出相應的調整。當年輕人能接受了，房子自然也就租出去了。
C、對房子進行裝修。可以是精裝，也可以是簡單裝修。總之素麵朝天的房子是沒有人願意租住的。租房的一般是上班族，他們願意拎包入住，但如果房子裏連地板也沒有，燈也要重新裝，連水龍頭都是壞的，那房客真的是看不上眼的。
房子的空置率越高，創造的利潤也就越低，房主為房子所付出的代價也就越高。“以房養房”的最大殺手就是房子空置。“以房養房”雖然看起來很簡單，但是市場的驚濤駭浪有可能打翻你以“以房養房”的船。做任何投資風險都不可避免地存在，市場優勝劣汰競爭不僅僅體現在房子的質量上，還有諸多因素影響著房子出租的價格和空置期。空置期越長，房子收益率越低，所以沒辦法也得想盡辦法不讓房子空置。這樣才能修煉成一個精明賺錢的房地產投資者，讓自己手上的房子越“養”越多！
溫州人告訴你：
該出手的時候，還是要出手！跑遍大江南北搞房地產投資的溫州人潘阿姨曾經當過12次“業主”。她是哪裏的樓盤大，就往哪裏跑，大多時候是跟著團跑，當炒房團處於非活躍期的時候，潘阿姨偶爾也會自己單獨行動。她經常是周末的時候去現場看房，看到好房子立馬跟售樓處簽合同，房子一到手，很快就放到中介去賣。她認為隻要升值達到15%的時候，就趕緊出手，不管房市還漲不漲。
當初潘阿姨買上海盧灣區那套房子的時候，本來房市還在漲，很多手上有房子的人便坐在家裏等房子漲。可是潘阿姨卻爽快地把房子賣了出去。很多人不解，說她老糊塗了，為什麽要在房子正漲的風頭上賣出去？潘阿姨笑著說：“見好就收。”後來，潘阿姨帶著三套房子賺來的160多萬又“殺”到了廣州房市上。她走後沒多久，上海盧灣區的房子由於漲得太厲害了，出現了一個停滯點，購房者和房地產商開始處於一種對峙狀態。買房人觀望，房地產商開始小幅降價，以促進房市交易。
那些一直不肯脫手的房地產投資者開始恐慌了，因為他們手上的房子壓在手裏根本賣不出去。之前每個月能賣出2套，到後來5個月才賣出去一套。對那些一下子投資幾套甚至幾十套房子的投資者來說，巨額資金壓在房子上拿不出來，每個月卻還要負擔高額還款，這時都開始佩服潘阿姨的遠見了。
很多人總以為隻有股市才會把人的錢套牢進去，房地產屬於實業，錢被套的概率小多了。還有一些投資者滿不在乎地認為，就算房子把錢套進去了，還可以把房子賣了變現。但是他們卻沒有考慮到，房價下跌的時候，房子成為負資產了怎麽辦？房市動**房子一時半會賣不出去怎麽辦？隻考慮房子的長線投資，卻忽略自己的經濟實力和資金周轉情況，不但會使長線投資變成泡影，還會使自己負債累累，甚至受到法律的製裁。
買房子該出手時就出手，賣房子同樣需要該出手時就出手
有一大部分人在房市高價時期，根本舍不得賣，看著房價一天一個價，高興得整夜都睡不著覺。他們害怕現在脫手就賣不到最理想的價格，也不能享受到最高的利潤。投資者的心情是：投資一套房子最好能掙出10套房子的錢。這就是太貪心了，總想要賺更多的錢，總嫌賺得不夠多，可天底下的錢被你都賺光嗎？有句話說得好：“時勢能夠造英雄，也能夠毀英雄。”房子能幫投資者賺錢，也能夠讓你賠得去當**！當房子漲到一定階段，達到自己之前預期的贏利目標之後，就要趕緊把房子出手。
有的朋友會說，自己就是太貪了，根本不知道在什麽時候賣出。這種情況，就應該把房子按照炒股票的要求設止贏點。可以設利潤為10%，當房子上漲到10%的時候，不管是不是繼續在漲價，不要留戀也不要張望，馬上出手，再用賺來的錢進行新一輪的投資。
拿到手裏的錢是錢，不要聽信別人的漫天喊價，該出手時就出手
小夏在珠海投資了一套小三居的房，一年以後，他把房子拿到中介公司掛牌出售。按照當時的房價，小夏預算自己的那套房應該能賣到135萬。如果能135萬賣出的話，小夏差不多能賺到40萬。但是很多人來談價格，卻最多隻給小夏120萬。小夏剛開始以為市場整體房價跌了，於是趕緊跑了幾個樓市去問價，結果發現樓市的價格仍然是那麽高，可為什麽自己的房子卻賣不到傳說中的那個價呢？
不管房子喊出來的價格有多高，真正出錢的那個人才是買家。房子想賣多少錢是一回事，買家出多少錢又是另外一回事了。最幸福的就是房子的價格高到沒邊沒沿了，可就是有人搶著買。一個願打一個願挨，價格是成交的關鍵。炒房者拿捏也要看時候，如果房子的質量不是太好，而且又正處於房市低迷的時期，當然不能選擇先把房子壓在那裏等最高點，就要學會見好就收，也好給自己找個台階下。否則手上的房子就成了嫁不出去的姑娘，留來留去留成“愁”了。
投資房地產，一定要打聽附近的成交行情，不要等房價已經不再往上漲的時候，還在家裏抱著錢罐子做美夢。溫州人就經常說，投資的房子是用來賣的，不是用來捂的。該出手的時候就出手，風風火火闖九州。這句話用於各路草莽英雄身上合適，用在房地產投資者身上也非常適用！