改革開放以來，中國人獲得了巨額財富，否則也不會滿世界買買買。根據《2018年全球財富報告》，截至2018年末，中國家庭總財富已超過50萬億，僅次於美國，位居全球第二。

您可曾想過，我們的財富到底是什麽？

西南財經大學發布的《2018中國家庭財富健康報告》給出了答案：中國城市家庭戶均總資產為161.7萬元，其中77.7%都是非金融資產—— 住房。所以，在我們討論理財的邏輯裏，房地產是僅次於保險的項目。規避完最大的風險後，接下來的目標，就是討論如何對待最大額度的財富——房地產。

無可否認，無論哪一個城市，大部分家庭最大的財富是房產。我們的財富存量是房產，我們的財富增量也主要來自於房地產。麵對最大一筆財富，十餘年來不斷有人抨擊房價過高，無論是誰，無論有理無理，隻要批駁房價過高，總能在網絡收獲無數掌聲。

無可否認，房價確實偏高，但“花開生兩麵，人生佛魔間”，高房價同樣帶來了巨量財富。

眾生無名，人們一方麵抨擊房價過高，另一方麵又以有房、有很多房為榮，大家是否想過，這到底是為什麽？

正本才能清源，開始之前先要回答一個問題：房子是不是真正的財富？

中國古有“以末致富，以本守之”之說，所謂“本”就是土地；西方古典經濟學之父亞當·斯密認為，勞動是財富之父，土地是財富之母；當代經濟學認為勞動、企業家才能、土地是全要素生產率中最重要的三個要素，房產如何不是財富？房地產在英文中被稱為“real estate”，眾所周知，real 的漢語直譯是“真實”的意思。房地產是不是財富，結論還不顯而易見嗎？

顯而易見的問題，卻不斷有人論證房地產是虛擬經濟，是資金自我循環，甚至努力去收集材料證明房子根本不是真實的財富。

問世間，房為何物？直教人生死相許！

讓每個人都能生死相許的東西、值得所有人一生奮鬥的東西，居然有人盼著它貶值？可曾看到有人盼著手中的貨幣、黃金、珠寶、古玩貶值？如果有人說您的珠寶、玉器、古玩是假的，根本不值錢，您還不得跟人家玩命啊？

同樣是財富，卻用兩套思維對待，何解？

用魯迅先生的話回答很貼切：大約是懷著嫉妒吧。抨擊房價高，不過是覺得自己手中房產少，沒趕上財富這班列車罷了。

難道不是嗎？

網絡上不斷流傳著某打工仔拆遷戶家中分得七八套房的傳說，人們樂於在茶餘飯後談論這種化腐朽為神奇的神話，幻想有某種超現實的力量也讓自己成為別人口中的主人公；對高房價痛心疾首的同時，暗自跟朋友較勁多買一套房、買一套更大的房，如此，便可生活在親友一片豔羨的眼光中，活成自己羨慕的樣子……

至於如何看待高房價，還是那句話——最重要的是當下。房價已然如此，依舊選擇不相信？

子曰：所信者目也，而目猶不可信；所恃者心也，而心猶不足恃。正確的問題應該這樣問：高房價為何讓我們變得富有？

理財的邏輯裏，財富獲得有兩個途徑：一是利息，二是資本利得。房地產增值靠的是資本利得，不是利息。

所謂利息，您可以理解為銀行理財產品收益、存款利息，或者用象牙塔裏的經濟學解釋，實質是利潤的一部分，是收益的一種形態，具體到房地產行業就是房租。從這個角度看，房地產的價值在於獲得房租，贏得財富。

所謂資本利得，您可以理解為股價上漲、房價上漲，您在低買高賣之後的差額收益。如果用象牙塔裏的經濟學解釋，投資工具買入與賣出差價，即轉讓價值 (proceeds of disposition)，具體到房地產就是買房賣房獲得的收入。

在任何一個時代利息都遵循算數算法，資本利得則遵循幾何算法，增值速度根本不在一個維度上。

最直白的解釋，中國有1億股民，哪一個是真正為了獲得年底利息分紅？不都是為了獲得股票買賣的差價，獲得資本利得嗎？

同理，以自住的房子為例，早一天買下來不是為了省掉房租（房租比房款利息便宜很多），而是為了將來不花更大的價錢。

關於房地產市場房租與房產增值之間的差距，我們給出一種可能的解釋：要形成真實需求，購買力、購買意願二者缺一不可。租房市場是普通人的市場，由普通人的平均收入水平決定，在租客收入沒有大幅提高的前提下，房租很難大幅度上漲；房地產買賣市場購買力、購買意願由社會精英層平均收入水平決定，一個城市收入最高的階層將形成本地房地產市場購買力、購買意願。高收入者的收入增長速度總是高於低收入者，他們的需求也強於低收入者，因此，房價的上漲速度總是快於租房和工資的上漲速度就不足為奇了。

末流之竭，當窮其源。

請不要對當下視而不見，隻有透視當下，不為當下所迷，才有可能走出當下，走向未來。懼怕高房價，在很大程度上是因為懼怕未來的不確定性。投資者需要知道，金融市場中唯一的確定性就是不存在確定性，但是房地產市場不是虛擬經濟，也就不會遵循金融市場的邏輯。透過並不遙遠的中國房地產曆史，我們可以看到，房地產始終處於一個長波漲幅。圖4-1描繪了1987—2017三十年中國房地產市場趨勢，連一個波峰還沒有出現，一隻這樣的牛股為什麽不買入、持有呢？

須知，金融市場中有一條基本定理：趨勢一旦形成，逆轉就需要時間。某種財富的趨勢一旦形成，人們就會在潛意識中形成路徑依賴，從而促使價格繼續沿著原來的方向運行。

逆轉日線形成的趨勢需要以“交易日”為單位的時間，同理，逆轉年線形成的趨勢，一定需要以“年”為單位的時間。雖然股市和房市有諸多不同，但是奠基性的理論卻是一致的。

圖4-1 1987—2017年中國住房均價走勢圖【 根據國家統計局發布的《國民經濟和社會發展統計公報》綜合整理。】

未來市場的走向難道還看不明白嗎？提醒一下，圖4-1給出的數據可是年線，至於你能讀出什麽，又準備如何去做，全靠對當下的自悟。

至於您非要說中國沒有經曆過一個完整的經濟周期，所有數據都是基於經濟上行期之類的反駁的話，我隻想說，這難道不是杞人憂天嗎？

如果中國的數據隻是個例，那麽全球性數據尤其是發達國家和地區的數據則更具備說服力。

諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特·希勒 (Robert J.Shiller) 曾對美國過去123年的房價走勢進行研究，發現隻有28個年份房價是下跌的，95個年份房價上漲，其中最大累計33%的跌幅發生在2007—2011年的金融危機期間，而過去卻有三次十年翻倍的大牛市行情。也就是說，美國從建國至今的二百多年房價始終是螺旋式上升，人們隻記得西方市場的房價暴跌的災難，殊不知過去一百多年沒有買房才是最大的災難。

耀眼的東方明珠，香港百年來房價也始終處於一個螺旋式上升態勢，房價走勢大開大合，並不改變上漲的大趨勢。1981—1984年，房價三年累計下跌三成，隨後13年私人住宅價格指數飆升8.84倍；1997年亞洲金融危機後，香港房市六年跌幅超過60%，但從2004年至今是長達15年的牛市……

凱恩斯說，長期來看，我們都將死去。但在我們死去之前，房地產業不會比我們死得更早。

人類一路走來，產業有榮辱興衰，無數曾經輝煌的行業終歸寂寞，但是房地產業就是一輪永不落山的太陽。隻要地球上有人類存在，就需要棲身之地，關於房地產投資的主題將永恒存在。

這個世界上，有人活在未來，有人活在當下，有人活在過去。在房地產市場，有人住在未來，有人住在當下，有人住在過去。

想一想北上廣深的二手房，有多少是三十年前甚至年限更久的？住在其中的人們哪一個不想奔向現在？

想一想北京、天津、青島、沈陽民國年間建造的依然歲月靜好的小洋樓，那是百餘年前的建築，百餘年前其主人已經生活在未來了。

從古至今，有多少人想從現在奔向未來？