房屋買賣是雙方的事情，有多少買家就有多少賣家。相比之下，房子是一定的，無論區域、房型還是朝向都沒得選擇，反而簡單很多。在這裏，對賣房者我們也給出一點建議，僅供參考。
當前北京二手房市場，即使在最冷淡的情況下也是賣方市場，一房難求的情況短期內難以改變。賣房如下幾個理由比較常見：閃轉騰挪，或者換學區房、大戶型、居住地點；子女繼承房子、出國移民，賣掉拿現金；生意人賣房周轉資金，等等。以上幾種賣房理由中最常見的是換房，在這裏我們主要討論換房。
換房情況下第一要考慮的是選擇賣房時機，強烈反對換房者在市場火爆的時候賣房，必須選擇市場冷淡的時候。市場火爆的情況下房子確實能多賣點錢，但買房的時候同樣要多花錢，且多花的錢一定比多賣的多。最重要的是，就算全款賣房，流程中從簽約到拿到全部款項也要一個月時間；如果是貸款，至少要預留出三個月以上才能拿到全款。在2016年最火爆的市場中，三個月後的價格與三個月前完全是兩個概念，三個月前交易的房子甚至都買不起當時的房子。
賣房換房者的第二個選擇是對擬購買的房子有基本的了解，也就是說必須在看房一段時間的基礎上再決策是否賣房換房。否則，連買房基本的價位都不清楚，如何能對後續進程有基本評價？不但買不到合適的房子，賣掉房子徒留憂愁。
賣房者的第三個選擇是價格。絕大多數情況下，二手房市場都是透明和理性的，有曆史成交價做參考，不可能出現太多偏差。自己心理預期是一回事，市場價格是另一回事，除非是絕頂的好戶型，一般同期內同小區會有同戶型交易，這就是最好的價格參考。報盤的時候適當高報一些是對的，建議在合意價格（不是底價）之上5%左右，報盤價格太低缺乏必要的談判餘地，報盤價格太高又會排除潛在的購房者。
對想秒出的賣房者，價格是最大的法寶，房產其實很容易出手，有夠低的價格，就一定有夠快的交易速度。一般情況下，隻要報價比市場中介預估合理價位低3—5%就能秒出，具體低多少要看機緣。這一條經驗也適合房市投資者，如果突然出台某項利空政策，政策出台之後市場不會像股市一樣瞬間感知，在大的利空政策出台後的一周內比市場低5—10%報盤，這樣的房子一般情況下也是可以秒出的，例如，2017年317新政、多校劃片政策出台之後。
賣房者第四個選擇是中介。一般情況下業主會在多家中介同時報盤，這樣可以多積累一些客戶。還有一種選擇，不是多報幾家中介，而是在一家中介的不同門店推薦自己的房源，千萬不要怕麻煩。這時候就不要再考慮中介費高低了，按北京的行情，中介費由買家支付，賣家隻需要淨得價，可以選擇高價的鏈家。多去房子附近的鏈家門店，每個鏈家門店都有自己積累的優質客戶，這是最有效的客戶群。所以，盡量和附近門店溝通，推薦自己的房子，一定能促進成交。鏈家對每一套房子都有一個維護人，盡管有相關紀律、不會阻礙其他門店成交，但維護人總不如房主自己對房子更知情，對其他經紀人介紹得更詳細。
這個時段還要囑咐一句，一旦決定賣房並選擇好中介，第一時間要和中介一起去查房子裏有無除了本房主之外的戶口，年代比較久遠的房子有很多曆史情況，極個別情況下可能存在業主都不知情的戶口。
關於價格，是不是要對經紀人說出底價，這要看經紀人的特點。買方經紀人在談判過程中會傾向於買方、賣方經紀人會傾向於賣方。通常情況下，賣方經紀人不會把客戶真正的底價告訴購房者，也就是說，買家從賣方經紀人那裏得到的消息一般不是真正的底價，有空間的可能性大。
賣房者的第五個選擇是買房客戶。一套合適的房子會有不同人談判，選擇客戶、選擇有支付意願、選擇有強烈購買意願的客戶是一個功夫活兒，同一套房子跟不同的客戶談，成交價會差很多。支付能力和意願強大的客戶不會在價格上糾纏，雙方隻有一次價格交鋒機會，一旦價格交鋒超過一次便不可能以賣方最理想的價格成交。
建議客戶看房的時候業主全程陪同，這很費時費工，很難做到。但是，這樣做會使得業主能在第一時間判斷出購房者的意願、性格、支付能力，真正有意願的客戶在看房第一時間就會跟業主談及實質**易。
看房時候跟業主、中介交流很少，草草走個過場，這樣的客戶不太可能跟業主談判。順便說一句，隻要沒有仔細觀察衛生間、廚房、陽台，一般情況下不是客戶盤子裏的菜。
賣房者第六個選擇是付款方式。人類都有持幣偏好，賣房者早一天拿到錢早一天安心，所以，多數賣房者會按付款方式不同給出不同的價格。全款最優惠、商貸次之，公積金和組合貸報價最高。對這一點我們十分不讚成，時間最短的全款和最長的組合貸，相差時間不過三個月，扣除首付，一套500萬的房子能讓出5萬的價格，年化4%的成本，即使全款也不值得房主降價。有時候買房者會以高額定金作為條件，讓賣房者在價格上讓利。對這種條件，不建議賣房者接受，高定金能讓賣房者先拿到20%的房款，但是20%的房款產生的利息一定不如讓利那部分高。況且，定金最重要的作用是防止雙方違約，賣房者在拿到部分現金的同時也背負了很重的違約條件。
最後就是幾點小技巧了。
如果可能，最好把房間騰空，雖然是同樣的房子，但騰空的房子給人以寬闊的感覺，也能給買家以更多家居想象。如果不能騰空，一定要收拾幹淨，幹淨的房子總是讓人看著舒服，也更容易成交。有傳聞有人為了賣房把樓道都刷新了，這種有點誇張，但是樓道裏的燈泡最好還是換好。誠心出售的業主，鑰匙當然要留給中介公司；換句話說，有鑰匙的房子一定是誠心出售的房子，目標是最大限度容納客戶。
如果房子內有租戶，盡量等租期過後再出售房子，或者和租戶解約再出售。出售出租的房子一定會給租戶以嚴重的不安全感，不配合看房也就在意料之中，這種情況會延長成交周期。延長成交周期會給賣房者帶來的損失多數情況下比損失租金更大。房款全款的無風險利率收入是房租的2—5倍，價格越高的房子差異就越大。
對國人來說，安家才能立業，老婆孩子熱炕頭，還是得有個炕頭。房屋買賣是國人一生中最大的事情之一，和尋找人生伴侶一樣，是一個撞緣分的事兒。緣分到了，可能對一套房子一見鍾情；緣分不到，山窮水盡疑無路，就要盼望柳暗花明又一村了。
大家在看房的時候不要著急，先按估算價格選定區域，明確新房舊房還是次新房，然後就是艱難的看房曆程。購房應該以居住功能為第一位，這是家庭最大的資產，現金換成了房子便沒了風險，這筆錢左右是要買房的，房價漲跌反正都體現在房子上，跌了再換房也便宜，漲了再換房也會保值。
看到合適的房子千萬不要猶豫，請記住我們提出的第一準則：重要的是當下。當下的房價已然如此，隻能選擇接受。