房屋買賣的最後一個環節是買賣雙方談判，這是一個博弈的過程，綜合很多因素，最重要的是市場熱度和房型稀缺程度。市場冷清的時候賣方無論如何都不可能把價格拉上去，反之則反是。戶型的稀缺性也會對議價空間產生顯著影響，一套房子在小區內越稀缺，議價空間就越小，反之則反是。
請買方記住，最值得買的是正兒八經的“二手房”，即，從未在二手房市場交易過的房子。這樣的房子始終是自住，一定是比較舒服的房子，裝修保護也比較好；退而求其次，一直由前後任房主自住，沒有出租過的房子也是比較舒服的房子。但是，這種房子在市場上是比較稀缺的，議價空間很小，房主對房子本身有感情因素在其中。
談判過程取決於很多細節，買賣雙方性格、買賣雙方誰先到、中介溝通效率，同樣一套房子兩個不同的買家去談判、不同經紀人鋪墊，完全有可能是不同結局。性格爽快的人可能三五分鍾就能談妥價款、期限等主要條款，性格謹慎的人又是首次買房，可能要三五個小時也談不到點子上。
談判最重要的參考就是同小區的近期曆史成交價，出入不會太大，否則買賣雙方誰也不會接受。二手房報價不是拍腦袋的事兒，根據曆史成交均價、最高價、最低價，同小區每套成交房子與本次談判的房子比有何異同，這些都需要一條一條分析，然後給出自己報價。正常情況下，多一個窗戶（把邊的房型有窗戶，中間位置則是暗廳）多十萬、裝修好多十萬（裝修再好也不可能給出10萬以上的報價）、學區未用（根據學區好壞不同）、高樓層與中樓層差十萬、多一個鴿子籠少十萬（看個人偏好而定，有人根本不接受）等。
談判之前雙方一定要各自做好這些功課，想好報價，最重要的是想好報價的充分理由。否則，既是對談判對手不尊重，也不可能買到合適的房子。
買方報價和業主底價之間的溝通主要靠經紀人前期鋪墊，最初的報價差距不能讓買賣雙方去談，一定盡量縮小雙方報價差距，提高交易成功概率。當雙方價格差別落在一定範圍之內，有經驗的經紀人會判斷成熟時機，買賣雙方約見。
買賣雙方一旦見麵，談判就需要藝術了，既然買方報價業主能來，距離業主心理價位差距一定不是很大，某個報價差距之下還不走，就證明有交易誠意和成功的可能。
談判中第一次給出的報價最重要，無論哪一方報出太離譜的價格都很難回轉。對買方來說，報出的價格太高則可能高於業主底線，報出的價格太低則可能直接導致交易失敗。這個時候考驗的就是雙方的耐性了，誰能堅持自己的價格，交易就會向著有利於堅持方的方向發展。當然，堅持也是有限度的，誰也不能突破對方底線，那是不可能的事情。
一般情況下，業主不可能直接報出心裏的底價，第一次報價是一定有空間的；也不排除有人一口價的現象，這種情況下反而簡單，按任何一方的一口價，成則成，不成則分，不可能有幾次報價機會。一般而言，業主第二次報價之後的空間就很小了，基本接近其底線，多則三兩萬，少則一萬。想在第二次報價中砍掉十萬量級以上的價格，除非能找到房子的硬傷，而且房主自己對硬傷認可，之前沒有提到。
令人比較厭惡的是報價為雙方接受之後，在簽訂合同之前，突然對價格改口，賣家加價、買家減價，挑戰對方底線。如果出現這種現象，建議放棄本次交易。這樣的做事風格是要把事情做絕、占盡便宜，跟這樣的人交易後期不一定能順利。
如果買方或者賣方不擅長談判，那麽很簡單，可以把最重要的部分讓經紀人去鋪墊，最後差距很小的時候再由買賣雙方親自談，這樣會事半功倍。
有幾種情況需要提醒買方注意。
有的房子看著很好，報價也比較適中，但一旦約談業主，業主總是爽約。這種情況下，很有可能是因為業主心態還不太穩定，沒有下決心賣房。一套房子住了很多年，對業主來說感情上難以割舍，這是可以理解的。遇到這種情況，盡量不要在某一套房子上糾纏，越糾纏反而越會堅定業主惜售之心，他會覺得自己的房子好，更舍不得賣。業主心理適應需要很長一段時間，不是三兩天能轉過來的，買房者不可能陪著業主度過適應期。
還有一種可能，業主心理優勢非常明顯，覺得站在強勢方，要主導交易一切環節，甚至開出不切實際的談判條件，App 上掛一年兩年的房子好多就是這麽形成的。當然，負責任的經紀人會把這種人排除掉，沒有人去做冤大頭。
有的房主會提出一些比較奇怪的要求，比如，指定某家銀行貸款，或者稱配偶在國外或者外地，以出具授權書的模式交易。事有反常必有其因，但凡遇到提出非正常要求的業主，買家一定要提起注意，無論房子多麽合意，無論價格多麽低，都要當心其中陷阱。房屋買賣對任何一個家庭來說都是大事，真心的賣方會選擇合適的時機出售房屋，畢竟過戶、麵簽需要買賣雙方夫妻共同到場，提出這樣的要求就意味著後期交易很難順利完成。買家不必深究賣家提出要求背後的真實意圖，買家需要做的是最大限度回避其中風險。
有的房主會讓代理人到場跟買方談判，這種情況尤其需要當心。常見的情況是子女替年老父母談判，談判結束後由老人簽署合同，於情於理都說得過去，況且真正簽署合同的時候房主會到場，提醒購房者一定要見到售房者本人及其配偶。
經紀公司、經紀人會對此把關，購房者還是要提醒中介。如果是非直係血親關係替代談判，這種情況是最需要當心的時候，倒不是擔心談判價格無效，而是要當心親友甚至租戶拿了房主證件資料來行騙。
簽署合同到支付定金之間會有交易意向金，一般情況下十萬塊錢，中介公司核房之後支付定金。騙子盯著的就是這十萬塊錢。這種情況經紀人是要擔責任的，所以，經紀人也會特別小心，直至要求買房者終止交易。
最後，我們可以跟您說一個最簡單的選房方法。因為區域、學區、價格都是之前考慮過的因素，一定在意願許可範圍之內。上述前提下，如果一套房子，您進去第一眼就感覺很心儀，那麽，建議您買下來。