與學區相關最直接的是買房地點，有了學區自然要選地點，這點不必再提。滿北京找名校就那麽幾所，更多房子對應的學區沒多少名氣，更多的人買的也隻是普通房子。
對剔除學區概念的房子來說，購房地點就成了最關鍵的選擇點。北京通勤時間平均在1小時左右，東六環到西六環有50多公裏，這個距離已經相當於兩個城市了。地點選擇很複雜，在房地產中介的體係中每個區都有30—60個版塊，每個版塊又有若幹小版塊，這裏僅能舉例說明。
最大的版塊選擇是區，東城、西城、海澱為第一梯隊，朝陽、豐台為第二梯隊，昌平、石景山、通州為第三梯隊（以上為城八區），順義、大興為第四梯隊，良鄉、密雲及其他為第五梯隊。以上梯隊排序與價格有關，均價從高向低排。
東西海（東城、西城、海澱）就不用說了，選擇東西海一定會選擇學區，選擇東西海的最大製約因素就是錢，這三個區的房子最貴；海澱倒是有價格窪地，但是這些地方跟優質教育無關。
東西海之後的第二梯隊便是豐台和朝陽，這兩個區麵積很大，並不是越靠近核心城區越好，也不一定是北城一定優於南城，影響價格的因素很多，遠非核心城區一個地點因素可以衡量。朝陽區有二環邊上的地段，比如朝外，也有五環邊上的地段，比如望京。和平裏一帶更為神奇，同一個小區有的樓是東城，有的樓就是朝陽，兩者交錯。別看這些樓盤就挨著東西城，價格還真不一定比四環邊上的樓盤高。豐台有很多南二環邊上的房子，達官營一帶可能隔著一條馬路的區別就是豐台和西城，但價格卻不是按照距離核心城區距離來算的。
同一個區內，首選的便不再是距離中心城區遠近，同樣是教育資源、周邊配套。以朝陽區朝外（朝陽門外）、建外（建國門外）、東外（東直門外、柳芳）為例，這幾個地區就在二環邊上，可以說是最核心的地點，但是，價格卻不如芍藥居一帶，何解？
很簡單，芍藥居一帶有人大朝陽校、人大朝陽實驗校，兩所朝陽最好的學校。同時，芍藥居片區有北土城公元、太陽宮公元，對外經貿大學、北京印刷學院、北京中醫藥大學，中日友好醫院等，醫院、學校、公園、超市，全都配套完善的地方肯定價格比一個二環邊上高。朝外、建外、東外這幾個地點除了距離城區很近，並沒有其他太多優勢，尤其是學區。北京二環到四環之間每一環的距離都很近，大概兩三公裏的樣子，人們是可以為學區、居住環境犧牲距離的。
在大區域選擇中有一點需要注意，就是環線拐角處的房子不是正南正北、正東正西，很多有角度，例如，東北三環拐角處的西壩河一帶。一般來說，帶有角度的房子會比正南正北、正東正西的房子便宜，看各位怎麽選擇了，是選擇低價還是選擇房型。單純從投資角度，非正向的房子出手也比較困難，選擇的時候還是要慎重。
到底在哪個區買房很容易決定，因為購買力是最根本的決定因素，無法選擇。在假設購買力已定的情況下，我們這裏就以一個地區說明。
首先，請一定記住一點，在任何一個片區，某一個價位上可以購買的二手房不會超過10套，越靠近城區這個數量越少，即使在天通苑、回龍觀這樣的大社區也是一樣的。別看 App 列表上顯示某個價位區間有幾十套房子，但多數房源是必須淘汰的，不滿二年（高稅）、業主不誠心出售、房子有硬傷（後文詳談）等，真正篩選下來就那麽幾套。
關於這一點，看一個指標就明白了。如果一個房子上架掛了3個月以上還沒賣掉，大概率存在硬傷。掛牌時間越長，成交難度越大，所以，不建議大家考慮掛牌3個月以上的房子。提醒一點，有不配合看房的租戶很正常，不正常的是租金顯著低於市價的租戶，尤其是不通過中介走租賃合同的租戶，遇到這種房子一定要小心小心再小心。
東北四環附近芍藥居板塊是朝陽區板塊之一，該板塊又分為芍藥居、高原街、小關、惠新、安苑5個片區。根據樓齡、戶型、小區管理，又可以對所在小區進行分類。
2000年是次新房與舊房的一個很明顯的分類標誌。芍藥居地處四環內，次新房的樓盤主要是高端盤紅璽台、太陽公元、火星園、豐和園，這些小區的學區是人大朝陽實驗學校，單價一般在12-17萬元之間；低端次新盤主要是隆遠閣、吉利家園，單價一般在8—9萬元左右，學區是人大朝陽學校。人大朝陽實驗校和人大朝陽實驗學校的區別在於，前者是私立校，後者是公立校；前者小學屬於普通教育，中學屬於國際教育，以出國為目標。在選擇房子的時候，這些都要考慮清楚。
接下來就是二手房了。根據樓齡又可以再繼續細分，35年以上樓齡，又是磚混結構的存在明顯缺陷，購買和再出手都不容易，這樣的房子不能使用公積金貸款。就算買房者不考慮公積金貸款，也要考慮出售的時候這種房子也要排除公積金貸款客戶，也就排除了相當一部分客戶。
次新房和舊房的區別在於，次新房都是一個年代建成的，舊房的小區存在各個年代的房子，有時候連房主本人和中介都說不清楚到底是哪年蓋的。樓齡在35年以上的房子不好出手，這一點朝陽、豐台與東西海不一樣，學區房不太在乎樓齡，隻在乎學區、總價。
說到小區管理，舊小區、次新盤的低端盤很難說有好的管理環境，又可以分為三類。
第一類是區級示範性小區。在芍藥居片區內，小關北裏10號院算一個。此類小區管理規範，雖然舊了一點，居住環境還是很好的，樓道口有門禁，樓道裏沒有小廣告，樓體也經常會有刷新，一般來說小區內有幼兒園、小學、菜市場，生活設施一應俱全。
次新盤雖然沒有示範性的名頭，但因為樓齡較新也勉強可以歸類到第一梯隊。示範性小區房型一般就那麽幾種，都比較實用，有時候就連一室一廳都能做成南北通透或者全南格局；60平方米左右就能構造出兩室一廳的結構，可以滿足一家人生活。
當然，示範性小區的價格也是舊房中最高的，如果看中示範性小區的房子，價格又比較合理，建議馬上買下來，否則這樣的房子隻要出來就是秒殺房。
第二類是管理一般但環境還能接受的小區。此類小區一般樓齡在20—30年，有物業管理，但水平一般。第二類小區的居住環境還算說得過去，從此類小區開始，樓道門禁就不要想了，樓道裏的小廣告倒是成片，小區車位極其緊張，亂停車的人有得是。
請注意，門禁管理是物業管理和業主素質一個很直觀的體現，也可以被視為一二類小區的分類標誌。在二類小區裏，即使安裝了門禁也會在短時間內被業主破壞。請注意，不是租戶，就是業主自己破壞的。這個環境裏很多人不會在乎門禁帶來的安全，隻覺得門禁讓他不方便。一個簡單的門禁，真的可以成為最簡單的人群素質分類標誌。
第三類小區，管理水平很差，房齡更為老舊，居住環境給人的感覺有時候不是很愉快。此類小區的特征也比較明顯，從外觀一眼看去就比較破舊（即使已經刷新外牆），小區內臨建成片，有的甚至沒有燃氣管道。地下室、房子裏會出現群租現象，雖然現在始終在打擊群租房。
在二類、三類小區中選擇房子是一個學問，需要了解的細節非常多，看房要提起一萬分小心。
說到房型，是一個仁者見仁智者見智的事情，一個人喜歡的房型另一個人未必喜歡，但好戶型還是有些共性。我們提出的總體要求是： 房間方正，朝向正，非頂層，非地下室。總要求之下又可以分為很多細項。
一是朝向，南北通透的房子最合適；然後是南向，所謂南向主臥或者客廳的窗戶朝陽，在塔樓中有所謂南向其實就是一個小窗戶朝南，大窗戶是其他朝向，這隻能勉強說是南向；再次是東西通透、東向、東北向、西北向；最差的朝向是全北向。隨著朝向不同，即使在同一小區、同一棟樓，價格也會差別很大。
二是格局，全明格局最好，但是，全明格局的房子在北京很難找，尤其是舊房。舊房中塔樓的格局形態各異，無法統一說清楚，需要看房人仔細甄別判斷。
選擇塔樓必須注意電梯很多細節，看一看電梯的牌子，聽一聽運行時的噪音，這不但關係到業主人身安全，也關係日常生活是否方便。建議在早晨上班的時候獨來一趟，看一看峰值擁擠情況。
如果電梯出現長期停運情況，這樣的小區需要慎重，電梯長期停運本身就是管理不規範的標誌。一般來說，舊房會存在一個暗廳，塔樓就更是如此。為保證暗廳采光，很多房主把隔斷牆做成了玻璃門，有時候效果也不錯。
三是樓層與遮擋，塔樓的樓層隻要不是底層、頂層，其他都差不太多，不是需要特別考慮的因素。舊房板樓地上建築不能超過六層，二三四樓最貴，一樓五樓居中，頂層最便宜，不推薦買半地下或者地下室，將來再便宜也很難出手。
說到樓層必然要考慮遮擋問題，無論塔樓板樓，都一定要注意遮擋問題，其他建築對本樓的遮擋是硬傷，好在硬傷可以一眼看出來。很多二手房尤其是一樓，一個房間甚至整個一麵房間的窗戶被其他建築遮擋。中介帶客戶看房的時間是隨機的，有時候中午去是一個采光效果，上下午去又是不同的采光效果。所以，看中一套房子，選擇不同時間多看幾次會解決很多問題。
遮擋的軟傷是樓前麵的樹木。老樓樓前一般都有綠植，有些樹木幾十年後已經長到五六層樓高，樹冠正好擋住陽台玻璃。這樣的房子在冬天是看不出遮擋來的，如果再碰到一個沒有經驗的中介，可能就不會考慮夏天的遮擋問題。
四是臨街噪音問題。房子是否臨街，是買房時必須考慮的一個重要問題，距離主幹道太遠行動不便，太近了又噪音太大。臨環路、主幹道的房子，無論哪個樓層，噪音都會不小，尤其是塔樓的中間樓層。小區內部的房子也不一定就沒有噪音，關於這一點，每一棟樓、每一個房子都不一樣，有時候同一棟樓不同單元同一樓層，有的噪音就小、有的噪音就大，因為噪音小的那家前麵有個高層。
觀測一個房子的噪音不僅要聽，還要看。斷橋鋁、雙層玻璃的裝修會擋住大部分噪音，鋁合金門窗就做不到這一點。不同時點，早高峰、晚高峰車流量最大的時候跟中午或者晚上車流量小的時候也不一樣。如果是依靠地鐵出行為主，最好是能有南北、東西向兩條地鐵——當然，雙地鐵房的便捷性會直接體現在價格上。
五是其他問題。老樓問題很多，不可能一一概括，很多都是個案。我們隻能撿著出現概率比較多的來跟您談。
一些老樓中有天井和煙道，這就使有的房間要對著天井和煙道，有這樣設計的房子是要減分的，價格也會相對便宜。唯獨頂層，煙道和天井使得一扇窗戶變成明窗，這樣的房子到底值幾個錢，就需要買方自己判斷了。
有些老樓有半地下、地下，一定要觀察這類建築中住的是一個家庭還是群租，這需要仔細觀察，僅僅在白天去看一眼未必能看出來。
北京老住戶有人喜歡養鴿子，有人喜歡把鴿子籠放在陽台上還伸出一大截，這是非常不道德的行為。樓房不是平房，在房屋買賣中，這種住戶的樓上樓下都要減分，不但影響采光，想一想夏天的味道就覺得不舒服。
臨建也是買家需要考慮的因素。有臨建的房子要麽在一樓，要麽在頂樓，一樓的房子居多，臨建麵積也更大。臨建也分幾種情況，房本將臨建的位置納入其中，隻不過是院子罷了；多數情況是業主擅自改動房屋結構，甚至在陽台的位置建出來一間屋子。有臨建的房子一般會比同戶型價格高出一大塊，因為臨建確實具有使用價值。我們一定要記得，臨建讓房子看起來寬大了不少。但是，臨建是有使用風險的，隨時有被拆除的可能，風險需要買賣雙方自行評估。
孟母三遷的道理誰都懂，鄰居素質是舊房購買者很擔心的問題，碰到不規矩的人最好敬而遠之。觀察一下要購買樓層的樓道，理論上樓道裏根本不應該有雜物，實際上老住戶經常占用樓道空間。如果樓道中沒有雜物，門口也沒有隨便扔幾雙鞋子，那麽這個鄰居還是可以的，反之則反是。
根本不能接受的情況是，把樓道空間據為己有，這種情況存在於頂樓。舉例說明，如果是一梯兩戶，不靠樓梯的那家直接把門口的空間封死，成了私人空間，他家門就頂在你家門口，這樣的房子要謹慎購買，一則是頂樓，二則對麵住戶缺乏必要的公共道德。