從“龐氏騙局”說起
明代的《增廣賢文》中有這樣一句話：“上天欲其滅亡，必先令其瘋狂。”20世紀90年代的日本已經進入了瘋狂階段。
1990年京都的地價就可以把美國全國的土地買下來，僅有美國加利福尼亞州大小的日本的土地價值是美國的四倍。當時有一位大佬，僅僅為了寫入《吉尼斯世界紀錄》，願意為曼哈頓地區的房地產多支付數億美元。“夢裏不知身是客，一晌貪歡”，隨著房地產泡沫的破滅，日本進入了“失去的20年”……
伴隨著經濟和工業化的快速發展，任何一個國家都可能出現諸如日本一樣的房地產泡沫，比如大蕭條之前的美國。
在大蕭條之前的20世紀20年代，美國經曆了一場房地產從繁榮到泡沫破滅的過程。整個過程與影響和大蕭條不可同日而語，盡管如此，它好像給美國敲響的一些警鍾，對大蕭條的一種預警。故事很精彩，讓我們從龐氏騙局的鼻祖查爾斯·龐茲（Charles Ponzi）說起。
所謂龐氏騙局，簡單說就是拆東牆補西牆，用後來新加入投資者的錢支付先前承諾給老投資者的本金和高額利息，以短期高回報的假象吸引更多的人加入。
美國雖然是發達國家，但人性並不會因此變得高級。麵對短期高收益的**，20世紀20年代的美國人也會上當受騙。如今，龐氏騙局的手法已經衍生出了傳銷詐騙、金融詐騙、征婚詐騙等。不管騙術如何變化，拆東牆補西牆的本質萬變不離其宗。即使泡沫吹得再大、再美麗，終究也逃不過破滅的結局。
龐茲是意大利人，1903年移居美國，馬上來到不惑之年的他仍一事無成。他曾經一定想過成為一名有誌青年，但一次次被現實打敗，最後走上了歧途。
經曆了第一次世界大戰，全球一片混亂，美國也是如此。龐茲利用人們的認知差和信息差，混水摸魚，在波士頓創建了一個“偉大”的項目：把歐洲的某種郵政票據賣給美國，據說獲利高達400%。為此，龐茲專門成立了一家公司，向公眾募集資金，廣告也很明確——90天之內獲利40%。
龐茲的騙術很成功，但他還是逃不過牢獄之災。1920年11月，龐茲被波士頓的法官被判入獄9年。高牆鐵鎖沒有讓龐茲產生改過自新的念頭，他反而懷念騙局給他帶來的豪車、別墅和奢靡的生活方式，他在秘密謀劃東山再起……
1922年龐茲上訴被保釋，他來到了美國的佛羅裏達州，如法炮製，設計了一個新的騙局：投入10美元，60天後就可以獲得30美元的回報。這次的投資期限更短，利潤也更誘人，更令人無法拒絕的是，龐茲這次的項目不是搞不懂的郵政票據，而是佛羅裏達州的土地和房子。
為什麽會選擇佛羅裏達州呢？
在西班牙語中，佛羅裏達是鮮花盛開的地方，從這個翻譯就可以感覺到這裏的風光綺麗，景色宜人。的確如此，佛羅裏達州位於美國東海岸的半島上，東臨大西洋，西臨墨西哥灣，溫暖濕潤，是休閑居住的勝地。
在20世紀二三十年代，佛羅裏達並不是美國經濟的中心，這裏的土地和房屋價格，一直低於經濟更發達的北方各州。地理位置和氣候的優越性，加上被低估的價格，讓佛羅裏達州很快成為理想的投資場所。美國北部的有錢人紛紛來到這裏，買一座房子作為冬季度假的住所，或者買一塊土地作為日後定居之用。
蜂擁而至的需求引來當地土地價格和房產價格的暴漲。
先來看看佛羅裏達州第二大城市邁阿密的情況。距離邁阿密市區約64.4千米的一塊地要8000美元至20000美元；濱水地塊價格漲到了15000美元至25000美元；真正的海濱地塊價格則高達20000美元至75000美元。 [1]
1923年，美國佛羅裏達州東南部的旅遊城鎮棕櫚灘上的一塊地價值80萬美元，1924年直接翻倍，漲到了150萬美元。到了1925年，這塊地價高達400萬美元。400萬美元，按照今天的匯率折算大概相當於2800萬元人民幣，這個價格即便放到今天，也可以在北上廣深等一線城市大部分地段買下一戶豪宅。
房地產市場的火熱程度，還可以根據地產公司和從業人員的數量判斷。當你隔三岔五就接到房地產推銷員的電話時，說明行業可以養活的人多，行業的景氣度比較高；當你很久沒接到地產公司的電話時，則說明行業的景氣度相對較低。
根據相關統計，1925年邁阿密有2000多家地產公司，房地產經紀人數高達2.5萬人，而整個城市的人口隻有7.5萬人。也就是說，這個城市有三分之一的人在賣房子。這僅僅是房地產經紀人的數量，如果再算上其他與房地產相關的職業與崗位，相關從業人數占比更大。僅僅從這一點看，房地產行業成了佛羅裏達州名副其實的支柱產業。
土地與房價，是麵粉與麵包的關係，土地這個麵粉貴了，房價這個麵包也一定會漲價。當時，邁阿密的房價在3年內上漲了5倍至6倍，佛羅裏達的房價一年漲四倍的情況比比皆是。
在火熱的房地產市場中，有一部分人的需求是真實存在的，但大部分人買賣房產、土地的目的是為了投機賺錢。佛羅裏達州最熱賣的是距離海灘較近的地塊，然後是城鎮附近的房產。用今天的話說，這兩個地方的房子要麽是海景房，要麽是核心地段的緊俏住宅。好地段的土地和房子向來是稀缺資源，當供給小於需求時，價格自然不斷上漲。
地價和房價的漲跌過程和普通商品有所差異。一般情況下，價格漲跌對於所有商品來說都是同步的，不存在你店裏的可樂3元，隔壁家5元的情況。在沒有學區房的情況下，地價和房價的漲跌像投入水麵的石子激起的漣漪，總是從中心向外擴散。核心地段的地價和房價很高，但隨著與市中心距離的延長，交通和生活便利程度越來越差，價格自然也會越來越低。
對於那些遠離海灘和城鎮的土地和房子，它們不是最好的投資選擇，但買入它們的人並沒有在這裏居住或者建房的打算，他們之所以會買入，隻不過想大賺一筆，在十天半個月後賣出盈利罷了。
投機熱情向距離海灘8千米、16千米甚至更遠距離的土地和房屋蔓延。這樣的市場和投機氛圍，無疑是龐茲大顯身手的好戰場。龐茲立馬成立一家房地產公司，在距離傑克遜維爾西約105千米的地方買了一塊大小約4046.9平方米的土地，然後將其分成23小塊對外出售。
龐茲的騙局如此簡單、愚蠢，讓人意外的是，他的地賣得很快，由此可見當時房地產市場的火熱程度。
不久，龐茲的騙局又破滅了，這次他蹲了更長時間的監獄。在佛羅裏達州繁榮的房地產市場中，像龐茲這樣的騙子畢竟是少數，大多數是商人和投機分子。
房子和地皮的價格每天都在變動，投資熱情讓佛羅裏達的地價和房價一騎絕塵，炒房、炒地一夜暴富的故事不脛而走，這種傳說比流感病毒傳播的速度更快，而且更致命。
來自全國各地的投機分子紛紛湧入佛羅裏達州，公路上來自各地的汽車把這裏堵得水泄不通，佛羅裏達州到處都在規劃建設酒店、公寓和娛樂場所。從圖3-1中可以看出，1924年至1926年期間，邁阿密、坦帕、傑克遜維爾發行的建築許可證暴增，側麵可以證實佛羅裏達州房地產市場的火爆情況。
圖3-1 1919年至1928年邁阿密、坦帕、傑克遜維爾發行的建築許可證(單位百萬美元)[2]
根據協商會議委員會指數，1921年7月美國工人每小時工資為0.52美元，到了1929年也隻有0.59美元。看到這個數據是不是有些震驚，美國工人的工資這麽低？剛開始我也抱著懷疑的態度，但當看到另一份數據時，疑慮被打消了。另一組數據顯示，1929年美國有2750萬個城市家庭，有1200萬左右家庭年收入在1500美元以下，有600多萬家庭年收入在1000美元以下，這兩項數據累計，年收入在1500美元以下的城市家庭占美國城市總家庭數量的比例約為65.5%。
以今天判斷房地產市場是否存在泡沫的房價收入比衡量當年的地價、房價，現代人應該感恩現在的房價。當時，美國大多數城市家庭不吃不喝工作一輩子，掏空六個甚至更多錢包都買不起佛羅裏達州的一套房子。
高地價和高房價需要資金維持，可到了1926年春天，購買力已經出現了後勁不足的跡象。戳破泡沫的那根刺，是一次自然災難。
1926年9月18日清晨，“邁阿密大颶風”從邁阿密附近登陸，它以每小時241千米的速度和3.35米的颶風潮穿過佛羅裏達州南部，並且帶來超過20厘米的特大暴雨。
在中國的五行學說中，水克火。邁阿密大颶風帶來的暴雨澆滅了佛羅裏達州房地產市場的熱火。災後，有數據稱颶風摧毀了4700棟房屋，2.5萬人流離失所，約400人死亡，6000人受傷。
大災之後有大難。颶風中價值連城的房屋被毀於一旦，很多人的發財夢毀於一旦。更可怕的是，颶風讓人們意識到佛羅裏達並不安全。投機分子紛紛以低價拋出土地、房屋，佛羅裏達州的房地產泡沫迅速破滅。
泡沫破滅，一地雞毛。
企業破產，投機分子破產淪為乞丐，其中不乏發瘋甚至自殺者。當時的美國人一定沒讀過中國的《舊唐書·魏征傳》，肯定也不知道“夫以銅為鏡，可以正衣冠；以史為鏡，可以知興替；以人為鏡，可以明得失”，否則美國其他城市也不會重蹈覆轍，蓋起一座座摩天大樓。