“危樓高百尺，手可摘星辰”，在詩人筆下，在更高的地方，星辰觸手可及，而在現實社會中，世界第一的摩天大樓是經濟周期的天花板。
20世紀20年代，美國人有驕傲和自信的成本。房地產業的繁榮吸引來成千上萬的新城市、新居民和投資者，一個規模空前的建設時期開啟，1925年的單戶住房建設創下了曆史最高，這個紀錄直到25年後才被打破。
正所謂水漲船高，整個行業興盛時，那些耗資巨大、工期長、施工難度大的工程才會被提上日程。
20世紀20年代末的幾年，世界第一的摩天大樓不斷落成。1929年開始興建、1930年建成的華爾街40號大樓共70層，高282.5米，是當時世界上最高的建築。不過沒有多久，世界第一的寶座就讓給了別人。
1928年9月19日，汽車大亨沃爾特·P.克萊斯勒決定在紐約市中心修建一座全世界最高的摩天大樓，以此彰顯自己汽車帝國的身份和地位。很多人不知道，當年克萊斯勒大廈以每周新建4層的速度推進，即便以今天的技術和建造水平看，也算驚人的速度。更令人震撼的是，這麽大的工程直到竣工，沒有發生一起意外和人身傷亡事故。
在任何年代，對於一個國家、一家企業來說，興建一棟全世界最高的大樓都是無比驕傲的事情，然而月盈則虧，當可以觸摸到星辰的高樓拔地而起之時，卻是經濟衰退之日。
後來這個現象被德意誌銀行證券駐香港分析師安德魯·勞倫斯發現：世界最高大樓興建與經濟周期存在密切的關係，世界最高大樓興建之時，就是經濟衰退的前兆。
勞倫斯給這個規律起了一個很符合他職業特點的名字——摩天大樓指數（Skyscraper Index），更被人熟知的是它另外一個可怕的名字：勞倫斯魔咒。
如果1928年的沃爾特·P.克萊斯勒知道勞倫斯魔咒的話，當初就不會草率地做出如此決定。後來的事情大家知道了，世界第一高樓的寶座很快被帝國大廈超越。不久之後，隨之而來的是世紀大蕭條。
見微知著，摩天大樓的興建熱潮隻是20世紀20年代美國房地產市場高速發展的一個縮影，即便經曆了佛羅裏達州的房地產暴漲、暴跌，從整個時代看，美國的房地產業仍在飛速發展。
悠悠千古，無數曾經輝煌的行業終歸寂寞。沒有哪個行業是永不落山的太陽。隻要有人類存在，人類就需要棲身之地，關於房地產投資的主題將永恒存在，但這並不是意味著房價可以隻漲不跌，波動才是常態。
在任何一個國家、一個時代，房子對於一個普通家庭來說，都是最重要的資產與財富。而麵對時代的滔滔大河，個人就像一葉扁舟，逆流而上困難重重，順流而下順風順水，厘清房地產崛起的主因，順應趨勢，才能把握住財富的主線。
他山之石，可以攻玉。20世紀20年代美國房地產業經曆的**與回落是時代的縮影，讓我們一起正本清源，找到房地產崛起的時代因素。
——建築業的發展得益於需求的集中釋放。
戰爭就像一個黑洞，所有資源都被它吞噬，戰爭中房地產業也被按下了暫停鍵。當戰爭結束，暫停鍵變成了重啟鍵，因戰爭而停工的工程需要繼續恢複完工，抑製的住房、工業建設需求在短時間像被壓製的彈簧一樣迅速反彈，促使建築業進入美國曆史上極為興盛的時期。
有關文獻資料顯示，當時120個城市裏房屋建築的費用在1916年時達到9.19億美元的高點，1918年下降到3.7億美元，1919年又上升到11.72億美元，到1925年終於上升到34億美元，達到了頂峰。[3]建築業的產值從1919年的120億美元上升到了1928年175億美元。通過一片樹葉可以看見整片森林，在佛羅裏達州房地產市場達到頂峰的1926年，全美的建築總費用同時也達到了128億美元的最高點。
——經濟發展，城市化進程加快。
20世紀20年代，美國經濟快速發展。美國的國民收入從1919年的650.9億美元提高到1929年的828.1億美元，美國的人均收入提高，機器的使用和生產方式的改進使生產率以每年4%的速度增長。
大河漲水，小河滿。經濟發展必然伴隨著城鎮化。19世紀末，美國城市人口不足30%，1900年城市人口占總人口的比重增長到了40%左右，到了1920年，這個數字達到了51.4%，1925年達到54.4%。在這段時間，美國的較大城市以史無前例的速度擴張著自己的領地。
表3-1 1900年至1925 年美國總人口、城市和農村人口（單位：人）[4]
從大城市的數量來看，1890年人口超過10萬人口的美國大型城市有28個，人口超過百萬的城市隻有1個；1910年人口超過10萬的大型城市增長到50個，百萬人口城市達到了3個。到了1920年，美國的城市化率已經超過了50%。
在上麵提到的建築費用以及產值數據中，住宅建築隻占四成左右，其中大部分是商業和工業建築，這說明經濟本身的增長是這個時期房地產業快速發展的主要動力。
隨著經濟的發展，矛盾越來越突出。不可阻擋的城鎮化進程中，城市居民不斷增加的住房需要與有限的供給形成巨大的矛盾。
這裏有必要說一點，當住房需要與落後產能形成矛盾時，由供給不足帶來的矛盾就會產生，1919年芝加哥發生暴亂的原因就和住房供不應求的矛盾有關。
“一戰”後大量南方的黑人遷移至北方，芝加哥市黑人居民人口從1919年的4.4萬猛增到1920年的10.9萬，住房的壓力使摩擦日益增多，最終導致暴亂事件發生。
但在產能不斷提升、居民的需要逐漸滿足的過程中，產能會慢慢積累，直至過剩，庫存的壓力和有限的需求又會為危機埋下伏筆。
——財產稅是州政府的主要收入來源。
1929年美國的國民收入為828.1億美元，1928年建築業產值為175億美元，建築業在國民收入中的占比已經超過了20%。毫無疑問，建築業是美國經濟的支柱產業之一，理所當然地成為美國政府的“錢袋子”。
1797年，美國國會第一次向全國所有居民征收“財產稅”。19世紀中期，美國各州已經普遍征收財產稅。
隨著城市化進程的加快，房產增加，州政府的收入越來越依賴財產稅。到了20世紀初，經濟的發展增加了州政府的收入來源，但財產稅占比仍比較高，財產稅在地方政府稅收收入占比中達到40%以上。1932年，財產稅收入占地方政府稅收收入的近93%。[5]
財產稅在地方政府收入中的過高比例，用今天比較流行的話說，就是“土地財政”。對土地、房地產的過分依賴，一定程度上綁架了美國州政府。
從州政府的角度出發，房價、地價上漲，地方能獲得更多收入，於是他們也有了維持高地價、高房價的動力，不願意看到地價、房價大幅下跌，一方麵在政策上給予建築業、房地產業極大的支持，另一方麵不敢對建築業、房地產業實施嚴格的監管。
直到大蕭條之後，許多州政府才逐漸放棄財產稅，轉而征收銷售稅。
——“熱錢”的不斷流入。
正如在第2章分析的那樣，在1929年之前的十年，美國的貨幣供應量極速上升，而在一定時期內，整個社會所生產產品的總價值不變，貨幣供應量的增加就像糖不變的情況下水增多了一樣，甜度必然會被稀釋，這就是通貨膨脹。通貨膨脹最直接的表現就是商品價格的上漲，特別是土地和房子的價格快速上漲。
貨幣供應量增加不是“熱錢”，但貨幣供應量增加到一定程度，卻可以促使微觀市場產生“熱錢”。
市場上的錢多了，就要找可以保值、升值的方式。與一般消費品行業相比，建築業屬於資本密集型行業，可以承載更大的資金量，這裏也成了“熱錢”的歡樂場。有了“熱錢”的寵幸，地價和房價的船就會不斷上漲。任何一種價格，一旦形成趨勢後，就很難改變。上漲的土地和房屋價格容易撥動人們的緊張情緒，居民手裏的資金也會源源不斷地進入，這又助推了價格的上漲。
居民的錢是怎麽加速進入房地產市場的？這就和銀行等貸款機構有關。
如果說貨幣供應量是價格上漲的“元凶”，那麽銀行等貸款機構就是“幫凶”。土地和房價上漲是一個巨大的蛋糕，為了搭上這趟財富的列車，信托公司、貸款協會甚至銀行也來想方設法分一杯羹。這些機構隻關心業務做了多少、搶占了多少市場，而不關心貸款人的財務狀況，肆無忌憚地向借款人發放貸款。
在20世紀20年代的美國，首付比例為驚人的10%，讓人驚掉下巴的是，如果你連10%的首付錢都拿不出來，同樣可以在市場上借錢付首付。城市房地產抵押債券的未清償值或許能從側麵證實這一點：1920年為110億美元，1929年增長到279億美元。
說了這麽多，我們不僅想要厘清20世紀20年代美國房價上漲、下跌的過程及原因，更重要的是想尋找其中的規律。規律就像太陽每天會東升西落一樣，不會因為國家、地區和時代的改變而改變，當我們找到這個規律，就可以利用它，將其運用到當下我們所處的時代。
2007年由房地產市場的次級抵押債券引發的美國次貸危機在2008年發展成一場全球金融海嘯。雖然時代不同了，但房價上漲和暴跌的因素與20世紀30年代有諸多相似之處。