房產是不是財富？
西方古典經濟學之父亞當·斯密認為，勞動是財富之父，土地是財富之母；當代經濟學認為勞動、企業家才能、土地是全要素生產率中最重要的三個要素，房產如何不是財富？房地產在英文中被稱為“real estate”，眾所周知，real的漢語直譯是“真實”的意思，那房產是不是財富，結論還不顯而易見嗎？
葉之枯榮，必在根本。
從金融理論根基來說房地產增值的根本原因在於通貨膨脹，通貨膨脹並不是一個貶義詞（真正對經濟產生損害的是通貨緊縮），即使最保守的芝加哥學派也讚成溫和的通貨膨脹——通貨膨脹率應該與自然經濟增長率一致。
在這一點上芝加哥學派太理想化了，甚至走向了極端，打著市場的旗幟反市場，市場資源配置最優的通脹率豈能由人類給出？所以，通脹率飄忽不定，但總體上超過自然增長率也就成了常態。
曾經有人計算，2013年的13.43美元才相當於1929年的1美元，80多年貨幣的購買力貶值90%以上。與此同時，美國的房價年化增長率超過通貨膨脹率。
這一進一退意味著，如果一個人持有1萬美元，幾十年後貨幣縮水隻剩下不到1000美元；如果當初將1萬美元買房，財富至少增值到12.33萬美元。將持幣與買方的情況進行對比，則持幣者較持房者財富至少相差123.3倍。
持幣或買房？已經不言自明！
房產如何在資本的世界增值呢？
在資本的世界中，獲得財富有兩個途徑：一是利息；二是資本利得。房地產增值靠的是資本利得，不是利息。
——所謂利息，可以理解為銀行理財產品收益、存款利息，或者用象牙塔裏的經濟學解釋，實質是利潤的一部分、收益的一種形態，具體到房地產業就是房租。從這個角度看，房地產的價值在於獲得房租，贏得財富。
——所謂資本利得，可以理解為股價上漲、房價上漲，在低買高賣之後的差額收益。如果用象牙塔裏的經濟學解釋，就是投資工具買入與賣出差價，即轉讓價值（Proceeds of disposition），具體到房地產就是買房賣房獲得的收入。
在任何一個時代利息都遵循算術算法，資本利得則遵循幾何算法，增值速度根本不在一個維度上。
最直白的解釋，中國有1.7億股民，哪一個是真正為了獲得年底利息分紅，不都是為了獲得股票買賣的差價，獲得資本利得？
同理，以自住的房子為例，早一天買下來不是為了省掉房租（房租比房款利息便宜很多），而是為了將來不花更大的價錢。
關於房地產市場房租與房產增值之間的差距，我給出一種可能解釋：要形成真實需求，購買力、購買意願二者缺一不可。租房市場是普通人的市場，由普通人的平均收入水平決定，在租客收入沒有大幅提高的前提下，房租很難大幅度上漲。房地產買賣市場購買力、購買意願由社會精英層平均收入水平決定，一個城市收入最高的階層將形成本地房地產市場購買力、購買意願。高收入者的收入增長速度總是高於低收入者，他們的需求也強於低收入者，因此，房價的上漲速度總是快於租房和工資的上漲速度也就不足為奇了。
諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特·希勒(Robert J.Shiller)曾對美國過去123年的房價走勢進行研究，發現隻有28個年份房價是下跌的，95個年份房價上漲，其中最大累計33%的跌幅發生在2007年至2011年的金融危機期間，而過去卻有三次十年翻倍的大牛市行情。也就是說，美國從建國至今的二百多年房價始終是螺旋式上升，人們隻記得西方房價暴跌的災難，殊不知過去一百多年沒有買房才是最大的災難。
末流之竭，當窮其源。
房地產市場不是虛擬經濟，也就不會遵循金融市場的邏輯。須知，金融市場中有一條基本定理：趨勢一旦形成，逆轉就需要時間。某種財富的趨勢一旦形成，人們就會在潛意識中形成路徑依賴，從而促使價格繼續沿著原來的方向運行。
在資本市場，逆轉日K線形成的趨勢需要以“交易日”為單位的時間，同理，逆轉年K線形成的趨勢，一定需要以“年”為單位的時間。雖然股市和房市有諸多不同，奠基性的理論卻是一致的。如果美國的房產是一隻股票，那麽它就是一隻非常值得持有、炒作的百年百倍大牛股。
有人提出質疑，房價太高，普通人根本買不起。
美國的房子已經具有了金融屬性，既然是用來炒作的，根本就沒想過讓所有人都買得起。
富人如此，窮人又當如何？最簡單的答案：哪怕掏空六個錢包，盡早上車。
有人說，沒有隻漲不跌的市場。事實的確如此。不過，凱恩斯曾經說過，長期來看，我們都將死去。
想一想紐約、華盛頓的房價，有多少人想在幾十年前甚至年限更久的過去在這裏擁有一套屬於自己的房子。
一線城市核心地段的房子是大資產階級身份的體現，而對於普通人來說卻遙不可及。“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，杜甫的願望跨越了時間和空間，如果美國底層的打工仔讀到杜甫的這句詩，一定感同身受、深以為然。
1934年，美國聯邦住宅法案通過，上千萬人歡呼雀躍，終於可以有自己的房子了！但是，在實際的執行中，並不是一視同仁，大多數貸款給了白人而拒絕黑人。
在高房價的重壓之下，中產階級尚有立錐之地，底層老百姓想要實現對家庭、房屋和生活的追求，隻能另謀他法。在任何國家，房價一般都會從市區向郊區下降，買不起市區高房價的房子，底層老百姓隻能在偏遠的郊區買房。
郊區的基礎設施與市區相差甚遠，1930年，曆史學家卡特·伍德森（Carter Woodson）在調查南部郊區時說：“他們中的很多人隻有少量舒適的房子、很少的幾家商店、一兩所教堂、一個學校和一個郵局。人們還沒有足夠的財富去承擔稅收，以設計安排合理的地方鋪路和提供合適的排水係統和衛生設備。”
遠離城市的土地很便宜，底層老百姓或者租房，或者買一塊分割的土地，建造一個小房屋自住。在芝加哥、聖路易斯、哥倫布、紐約、底特律和費城，這種現象非常普遍。
如何滿足最廣大群眾的居住需求？
答案肯定是市場化。
任何市場化改革，核心都是承認市場定價功能，具體到住房來說就是承認住房的商品屬性，明確產權。一旦明確了產權，住房將主要靠市場交易，而住房又是衣食住行中最昂貴的一種商品，必然要依靠杠杆；一旦杠杆出現，住房的金融屬性也就被同時明確。
金融屬於典型的雙子座，一半是海水一半是火焰。住房的市場化就像就打開了阿裏巴巴寶庫，不但解決了全國範圍內住房困難，更重要的是憑空賦予了人們一筆財富，拉動經濟的各種產業開始隨著房價上漲而騰飛！另一方麵，住房的市場化又像打開了潘多拉的魔盒，房價瘋狂上漲，造成諸多風險，直至引發類似佛羅裏達州地產泡沫、密西西比泡沫一類的危機。
我們分析了20世紀20年代美國的房地產周期，遺憾的是，在那個金融意識尚未覺醒的時代，人們絲毫沒有考慮過貨幣的時間價值，更不用說房價上漲之後的資本利得。
回歸曆史是為了洞察未來，未來房價還能漲嗎？
首先要明白，房價的高低從來不是由租售比、空置率、人均收入這些指標決定，而是由高收入人群的平均收入水平決定。
現實的情況可能比“二八定律”更殘酷，君不見招商銀行1%的金葵花客戶貢獻了80%客戶存款？同理，房價也是由少數金字塔尖的精英人士的平均水平決定，相對於3.3億美國人口，哪怕高收入人群的比例隻有1%，330萬擁有高淨值財富的人口，可以任意抬高任何地方的任何價格水平。
核心城市、核心地段、核心地產永遠是稀缺資源，在供需矛盾下，地價一定會上漲。富豪手裏不差錢，這種稀缺地產有限，有錢也買不到怎麽辦？隻能向周圍外溢，從市中心溢出到郊區、二線城市、三線城市……
誰也不能準確預知未來，我可以明確地告訴大家，未來富人會越來越多，對資源的壟斷性會越來越強，如果不想被甩得太遠，隻能盡早上車。
最後，我想提示一下美國房地產市場最大的風險。美國房地產最大的風險不是房價漲跌，而是流動性風險——賣不出去。所以在買房時，一定要買那些諸如紐約、洛杉磯、芝加哥、華盛頓等一線城市流動性好的房產。
[1] Homer B.Vanderblue, The Journal of Land and Public Utility, May and August 1927.
[2] 來源：William frazer, John J.Guthrie Jr, The Florida Land Boom :speculation , money and the banks, Quorum Books, 1995。
[3] 孫建波，張誌鵬，周誠君，《信用擴張、不當投資與政府幹預——以建築業周期與房地產市場為例的思考》，《國際金融》，2012年第1期。
[4] U.S.Department of Commerce, Bureau of Foreign and Domestic Commerce, Statistical Abstract of the United States,1930, Fifty-second Number, Washington: United States Government Printing Office, 1930.
[5] 曹思思，《房產稅立法問題國際比較研究》，華東政法大學碩士學位論文，2013年。