我們說最重要的是當下，但從來沒說過不注重曆史。
一個人、一個市場有著怎樣的曆史和當下，就會有怎樣的未來，市場如人生，答案都在曆史的輪回中。
看清曆史，做對當下，未來才會改變。
房子貴並不是我們這個時代的特例，曆朝曆代，哪怕是文景之治、光武中興、貞觀之治等盛世都存在這個現象。“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，可見自古至今天下寒士住房並不寬裕，所以詩聖杜甫才會有這樣的感慨。
嫌房子貴不是杜甫的專利，更有名的當屬名字自帶房地產的白居易。貞元四年（788年），十六歲的白居易興衝衝地來到長安，去拜訪名士顧況。顧況打量了一下麵前這位初出茅廬的小夥子，居然叫“白居易”，立刻來了靈感——打發他回去的靈感，成就了流傳至今的房地產市場名言——長安米貴，居大不易。
接著，顧況翻開白居易的書稿，立即被毛頭小子的詩詞“離離原上草，一歲一枯榮”所折服，馬上改口：“道得個語，居即易矣。”【 唐·張固《幽閑鼓吹》。】
顧況的眼光很精準，這位年輕人29歲就中了進士。請注意，如今就算是清華北大的本科生也千萬不要以“金榜題名”自居，讓人家笑沒文化。金榜題名隻說進士，進士數年一考，每榜最多不過三四百人，豈是清華北大能比？
顧況的眼光雖然好，現實更殘酷。人中之龍、32歲就當上校書郎的白居易，堂堂六部官員就租住在一個叫“常樂裏”的社區，鼎鼎大名的文豪有時候很羨慕背著房子的蝸牛和有洞可以藏身的老鼠。有詩為證：“遊宦京都二十春，貧中無處可安貧；長羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身。”36歲那年（公元808年），白居易升任左拾遺兼翰林學士，新婚宴爾，還是沒買房。就在濃情蜜意之際，老婆提議買房，白居易隻有才華沒有錢，大筆一揮又寫了一篇《贈內》，可作無房者之心靈雞湯：“我亦貞苦士，與君新結婚；庶保貧與素，偕老同歡欣。”此後，白居易一直租房生活，有了孩子後從“常樂裏”搬到了“昭國裏”，後來做到地方大員忠州刺史，仍舊是無房戶。估計妻子白楊氏忍無可忍，偉大的詩人才在老婆的最後通牒下，勉強在“新昌裏”買了一套二手房。
白居易並非唐朝地產業高價孤證，中晚唐古文運動的奠基者、唐宋八大家之一的韓愈，官至吏部尚書、伯爵，曾作了這樣一首不同於陸遊的《示兒》激勵下一代奮鬥：“始我來京師，止攜一束書；辛勤三十年，以有此屋廬。”意思是自己為官三十幾年才買得起一套房。
除了大唐帝國，中國古代經濟鼎盛非兩宋莫屬。北宋仁宗年間，中國人均 GDP 已經高達2000美元以上，這個指標直到2007年才被超越。但是，兩宋的房子可不是《知否知否》裏的重重院落。所謂“寸土寸金” 的說法就是從這個時候來的，時人著《李氏園亭記》如此記載：“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價。”
寸土寸金到什麽地步呢？
蘇軾、蘇轍與其父蘇洵，唐宋八大家有其三，無論從哪個角度，蘇家都是豪門世家，然而，堂堂“三蘇”豪門世家居然在都城開封買不起房子。“三蘇”中蘇軾文名最盛，而蘇洵職務最高，哲宗年間官拜門下侍郎，如此家室、如此成就，可蘇家的住宅居然在開封的衛星城許昌——那個時代可沒高鐵。
白居易、韓愈、“三蘇”都是不世出之人、名垂青史的文豪，如此人物從“居大不易”變成“居即易矣”也費盡移山心力，何況我輩？可見，自古至今經濟繁華地區買一所房子都不是一件容易的事兒。
富人如此，窮人又當如何？
大家在老村落裏見過土坯房，那不是古代的住房，更真實的情況是，連土坯房都沒有，一家幾口人隻能擠在一間房裏。所謂“房間”，就是在房頂和地麵之間加一層，做成小複式的模樣。
床不夠睡怎麽辦？箱子、櫃子拚成小床讓孩子睡 【 清·陶轂《清異錄》記載：“四鄰局塞，半空架版，疊垛箱籠，分寢兒女。”】。
古代是這樣，二十年前房地產沒有暴漲的時候就更是這樣。
今天北上廣深的“漂族”抱怨房租高，可曾想過2000年賀歲片《甲方乙方》中那個沒有房子的中年人？
劇情交代，他是北京人，卻始終住在宿舍，他和妻子一輩子的夢想就是有套自己的房子，而這個夢想直到妻子去世也沒有實現。換言之，大家今天尚可望房興歎，而當年就連買房、租房的去處都沒有，否則《甲方乙方》裏那位也不至於去借葛優的房子實現夢想了。故事的結尾，女主臨終時留了一句“不遺憾了”，可是，那套房子也隻是個一居室。
二十年來，我們的住房一步一步寬敞明亮，生活配套設施一步步好起來，房價也一點一點高起來。於是，我們感到了痛楚。
因何痛，又痛在何處？
“以古為鏡，可知興替”，不如回顧中國房地產二十載興衰史，方知過去二十年中每一天都是“買房的當下”，都有春日早起的機會。
1994年之前，在國家、單位統包的體製下，房子唯一的屬性是居住。有人回憶那時的人們不發愁買房子的事兒，因為有單位、國家分配。至於是不是這樣，咱們不必提起，曆史已有公論。
隨著經濟的發展，矛盾越來越突出。一方麵，財政、企業壓力越來越大；另一方麵，城鎮化的路程是不可阻擋的。隨著城市居民增加住房的需要不斷提升，全國城鎮人均住房麵積居然由1950年的4.5平方米下降到了1978年的3.6平方米，還有一半城鎮人口是缺房戶。情況就擺在這裏，問題是如何改？答案肯定是市場化。
任何市場化改革，核心都是承認市場定價功能。具體到住房來說，就是承認住房的商品屬性，明確產權。一旦明確了產權，住房就要靠市場交易，而住房又是衣食住行中最昂貴的一種商品，必然要依靠杠杆；一旦杠杆出現，住房的金融屬性也就被同時明確。
金融屬於典型的雙子座，一半是海水一半是火焰，運用得好則可以提高資源配置效率，運用不好則會造成風險，直至引發密西西比泡沫 【 經濟學家 Adam Anderson 在1787年記錄的法國股票市場投機風波：法國股票自1719年5月開始從500裏弗爾連續13個月上漲到10000多裏弗爾，漲幅超過了20倍。1720年5月法國股票指數開始崩潰，其後13個月跌幅為95%。】一類的危機。
無疑，住房市場化改革是成功的，這就像打開了阿裏巴巴寶庫，不但解決了全國範圍內的住房困難，更重要的是憑空賦予了人們一筆財富，拉動經濟的各種產業開始隨著房價上漲而騰飛。
就在這個時候，1997年東南亞金融危機爆發了。
今天人們所不知道的是，房地產在1997年東南亞金融危機中曾為中國經濟立下過汗馬功勞。索羅斯一人戰一國，亞洲四小龍經濟大幅下挫，甚至日本、韓國經濟也深受其害，而中國得以獨善其身，很大程度上要歸功於房地產。
1998年7月3日，國務院發布《關於進一步深化住房製度改革加快住房建設的通知》，住房分配製被徹底丟進故紙堆，住房社會化、商品化、分配貨幣化逐漸成為主流，號稱亞洲最大社區的北京天通苑小區、回龍觀小區就是在1998年正式落成。
道理很簡單，要想迅速拉動經濟，就需要最大的投資、消費（危機期間外需不振），住房既是最大的消費，也是最大的投資，又是人們的必需品。此情此景，振興房地產，國家得益、個人得實惠，何樂而不為？
有了支持房地產業的動力，貨幣政策隨即跟上。從1998年到2003年，貨幣政策明顯帶有寬鬆性質。1998年開始施行穩健的貨幣政策，當年取消貸款限額，三次降息釋放流動性，兩次降低存款準備金率，以窗口指導的形式支持與住房和消費信貸相關的金融服務。到了2001年，中國廣義貨幣餘額達到15.8萬億，人民幣貸款餘額為11.2 萬億元，同比增長11.6%。
今人意想不到的是，雖然那時的貨幣政策如此寬鬆，可2003年之前房地產市場並無多大起色。因為，絕大多數人的意識裏買房要用全款，即使借錢也要跟親戚朋友借，至於從銀行貸款，那更是從來沒想過的事兒。也就是說，人們隻知道住房有商品屬性，卻從未真正意識到住房有金融屬性——買房是可以用杠杆的。
1998—2015年存貸款基準利率走勢圖【 來源：根據公開數據整理。】
我們分析過中國財富的四次浪潮，遺憾的是，這個金融意識尚未覺醒的時代，人們絲毫沒有考慮過貨幣的時間價值，更不用說房價上漲之後的資本利得，盡管1978—1998年物價指數已經上漲了很多倍。
請一定記得，資本最能認清當下。
想知道哪個行業最賺錢，看看新增銀行貸款流向哪個行業就知道了，各上市銀行都會公布年報，相關數據一查便知。
寬鬆的貨幣政策之下，資金總要尋找新的出路，最簡單的就是與當下最賺錢的產業結合。答案不言而喻，全國範圍內，資金最好的出路自然隻有房地產。商品房的銷售額從1998年的2513億元增長到2003年的7955億元，2003年年底個人住房抵押貸款餘額超過了1.2 萬億。
信貸催化之下，中國房價飆升自2002年開始，2003年迅速上漲的趨勢已經非常明顯了。房價漲幅震驚了國人，人們終於開始意識到原來房地產價格漲幅可以這麽快。
最重要的是當下。
如此漲幅，相當一部分人認為房價已經到頭了，不但不可能再漲，反而很快就會下跌。更有人認為，2003年前如此便宜都沒有上車，上漲之後上車豈不是很虧？當下已經虧了，還不想承認？不懂得敬畏，希望市場按照自己的想法運行，最終逆勢而動，失誤也就在所難免。
判斷一個城市的房地產價格，任澤平曾經提到過一個方法：短期看金融，中期看政策，長期看人口。這種說法有一定道理，但還是有點學術化了。看待一個城市的房價不需要分短期、中期、長期，隻需要看準當下，當下最重要的是房地產信貸政策：如果房地產信貸政策放鬆，短期內就會迅速上漲，等到中期和長期黃花菜都涼了。從金融屬性來講，房地產之供需，很大程度上是貨幣供需決定，而不決定於房屋庫存、土地供應。還有一個方法判斷當期市場供需，如果新房市場供應以大戶型為主，請別輕易幻想房價會下跌；隻有小戶型成為新房主流，房地產市場供需才可能趨向於飽和。隻要市場供應以大戶型為主，就證明這種產品還是奢侈品，舊時王謝堂前燕，還沒有飛入尋常百姓家。
2007年的美國次貸危機在2008年發展成一場全球金融海嘯，驚濤駭浪之下，原本火熱的中國房地產市場突然遭遇滑鐵盧，2007年深圳二手房均價由12358元下跌到2008年的10091元，跌幅高達22.46%—— 信心原來比金子更加珍貴。
嚴格來說，2003年以來的房地產上漲隻在2008年出現過數月下滑，原因是外部衝擊。當年，四萬億的救市計劃出台，貨幣、金融政策轉為寬鬆，僅僅數月，房地產市場就換了人間。
2009年房價和經濟見底回升，土地市場再次火爆，政府關注到了房價過快上漲的局麵，即便對開發商征收土地增值稅仍未抑製行情的火熱。巨大的價格上漲空間必定帶來巨額的利潤，雖然房價的漲幅最多十幾個百分點，但房地產市場自帶杠杆，利潤會成倍放大。錢不是誰都可以賺的，最起碼在房地產這樣一個重資本的行業，行業集中度一定會提高，小炒房客、小開發商一定會被擠出市場。
巨大的利潤吸引了眾多房地產開發企業介入，一些央企、國企開始憑借自身融資優勢，在土地拍賣市場一擲千金。2010年，中國兵器集團、中國煙草總公司這樣的央企巨頭在北京頻頻拿地。
土地拍賣市場和商品房市場是自由競爭的，誰的資金優勢更大，誰就是勝出者。高高在上的央企放下身段在房地產市場與成千上萬家房企拚殺，最終殺出一條血路，迅速建築出了自己的“護城河”，而這樣做的結果是，土地拍賣市場頻頻湧現多個“地王”。
結局顯而易見，整個市場的集中化程度更高了。麵粉漲價了，麵包必然漲價。土地一級市場的火熱，促使房價在2010年進一步上漲，如此又會吸引更多資金進入房地產行業。如此循環。
從城市規劃、城中村及棚戶區改造，到拆遷開發以及商品房的銷售，行業的門檻越來越高，一些房地產企業隻能將業務下沉到三四線城市，避免在一線城市與這些巨頭競爭。小開發商的日子越來越不好過，有的苟延殘喘維持生計，有的隻能被迫退出市場。
2010年出台更加嚴格的宏觀調控措施，簡單一句話總結就是各種“限”：限製二套房貸首付不低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價；隨後要求二套房款首付比例提高到了不低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；首套麵積超90平米，首付款不得低於30%。即使如此，房價依然像一匹脫韁的野馬，資金迅速聚集到房地產行業，哪怕是五線小縣城，塔吊林立，鱗次櫛比。
2011年出台的“國八條”更加嚴厲，但猶如揚湯止沸，市場依然持續火爆到了下一年。根據國家統計局當年發布的數據，2012年全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%，房地產開發企業房屋施工麵積573418萬平方米，比上年增長13.2%。2012年12月末，商品房待售麵積36460萬平方米，比11月末增加2893萬平方米，比2011年末增加7752 萬平方米。【 來源：《青海金融》，2018年2月18日。】
一輪又一輪的調控，最終的結果是房價越來越高。從2014年開始到2015年，全國46個限購城市除了北上廣等5個城市外幾乎全部取消限購。2015年是房地產市場最火爆的一年，當年有5次降準和降息動作，放水力度前所未有，全國住房中長期貸款直接從2014年的2.23萬億增長到了4.2 萬億，幾乎翻倍。
從2014年到2017年，一二線城市的房價幾乎翻了一倍。以北京為例，根據安居客的數據顯示，2014年9月北京房價為36722 元，到了2017年3月達到了61613元，漲幅高達67.82%。
樓市的火爆持續到2017年的“317新政”，認房又認貸：首套住房首付比例為35%、二套為60%，暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款……新一輪更加嚴厲的調控措施出台，火熱的市場在短期急轉直下……
回顧一千多年來的房地產市場發展之後，我們至少可以得出以下結論：
第一，房價之所以一直上漲，除了經濟的增長必然帶動物價上漲的因素外，根本原因是土地的稀缺性。在經濟發展對土地需求變得越來越大時，土地一級市場掌握在政府手裏，政府可以通過調節土地的供應控製土地的拍賣價格，進而影響房價。一級市場越壟斷，整個產業的風險才越小，利潤也越容易最大化。
第二，房價整體處於“調控——上漲——再調控——再上漲”的周期中，在城市化進程完成之前，這種趨勢不會結束。所以，那些看跌房價的死空頭們，無非是沒有搭上這輛財富的列車，想看房價暴跌的笑話，殊不知三十年來房價整體上一直在上漲。
第三，房地產行業作為一個產業，與其他產業沒有任何不同，它的終極任務是為國民經濟的發展和社會穩定服務。當它的發展影響到這個目標時，調控政策就會出現；當經濟和社會發展的目標需要它時，扶植政策就會出台。無論調控和扶植，房地產業服務國民經濟和社會穩定的大目標都沒有變過，在找到新的替代品或矛盾徹底不可調和前，這一方向未來也不會變。
回歸曆史是為了洞察未來，那麽，未來房價還能漲嗎？
首先要明白，房價的高低從來不是由租售比、空置率、人均收入這些指標決定，而是由高收入人群的平均收入水平決定。
現實的情況可能比“二八定律”更殘酷，君不見招商銀行1%的金葵花客戶貢獻了80%客戶存款。同理，房價也是由少數金字塔尖的精英人士的平均收入水平決定，相對於13.9億人口，哪怕高收入人群的比例隻有1%，1390萬擁有高淨值財富的人口，可以任意抬高任何地方的任何價格水平。
核心城市、核心地段、核心地產永遠是稀缺資源，在供需矛盾下，地價一定會上漲。富豪手裏不差錢，這種稀缺地產有限，有錢也買不到怎麽辦？隻能向周圍外溢，從市中心溢出到郊區、二線城市、三線城市……
誰也不能準確預知未來，我可以明確地告訴大家，未來富人會越來越多，對資源的壟斷性會越來越強，二三十年內房價不會出現大的下跌。
有人說房地產稅的出台必定對房價造成重大的衝擊，其實未必。任何一種稅收出台的最終目的都不是打壓某個市場，而是增加財政收入的手段。如果這個市場沒了，收入從哪裏來？政府之所以對房地產市場進行調控，從來都不是希望房價下跌，而是不希望房價在短時間內上漲過快，破壞了社會穩定。
最後，我想提示一下房地產未來的風險。房地產最大的風險不是房價漲跌，而是流動性風險——賣不出去。
現在的房價真的很貴，確實如此，但大家要知道，房價從未便宜過。那麽，如果想買房，應該去哪裏呢？