北京買房，首先麵臨的問題是買新房還是二手房，這是兩個完全不同的概念。
北京二手房，尤其是靠近核心城區的二手房有“老、破、小”的稱謂，居住體驗和感官非常差。如此差的居住體驗，“老、破、小”仍舊有著巨大的市場，可見“老、破、小”的優勢。
“老、破、小”的優勢正是新房的缺點，距離城區近，或者就在核心城區。三環內數年前就不準興建新的住宅樓，新房一般情況下坐落在五環外，大致分布於石景山、昌平、通州、順義、良鄉，豐台、朝陽遠郊。以豐台亦莊一帶新房為例，80—90平方米兩室的房子大概價格在450萬上下，房型、位置不同會有50萬左右的出入。與這個價格的二手房相比，新房居住體驗會更好，但是，周邊配套會相對差一些，包括幼兒園、小學、醫院、公園、商場、超市等。偶爾會有四環內的新房，北三環四環之間也會有新盤，每平米單價大多在十萬以上，總價千萬以下的房型會比較差，比如全北、西北，甚至是鋸齒形的房子。
購買新房有一個問題必須注意，新房下房本一般在兩年之後，下房本後兩年才能滿足出售不納增值稅的規定。換句話說，買了新房，大概要等三四年後才能出售。買新房一般都會涉及換房，換房必然涉及資金流，這個時間差必須考慮。
一般來說購買五環外新房的都是剛畢業的年輕人、投資客或者二套改善型人群，又以年輕人為主。這個群體有人工作地點在五環外，所以買新房很合適，即使在城區工作，住在石景山或者豐台距離都在10公裏以內。年輕人喜歡環境好的新社區，希望提高生活品質，生活有現代氣息，願意承受上下班路程上的時間消耗，寧可犧牲房型、麵積也要住在高檔小區裏。從家庭功能來講，剛剛組建的家庭人口少，二人世界不需要打擾，確實不需要太大的麵積。但是，隨著時間推移和家庭成員增加，就必須考慮到房子的實用性和孩子教育問題，尤其是有了學區概念，新房在很大程度上就難以滿足了，“老、破、小”的二手房自然有了市場。
相對二手房而言，新房的選擇空間比較大，除了工作地點與家庭之間的交通情況，不需要考慮太多配套設施問題。
在這裏，我們主要討論相對複雜的二手房。
關於二手房購買，第一個選擇跟中介有關，要到哪裏才能找到合適的房源，哪裏才能買到合適的房子呢？
當然是去中介公司買，就算是熟人之間的交易，依然難以完全信任，畢竟是一個家庭最大的資產。
北京市場上中介很多，鏈家、我愛我家、麥田……其中最大的當屬鏈家，在二手房交易市場中占據半壁江山。但是，鏈家的中介費很貴，基本不存在議價空間。一分價錢一分貨，貴有貴的道理，鏈家房源多、經紀人成熟、流程相對規範等，對客戶保障比較多。
具體是否需要選擇鏈家，還是要看個人對購房中風險的判斷和承受能力。其他幾家較大的房地產中介也各有特色，我愛我家主打租賃市場，麥田則主打高端市場，如此，等等。
一個優秀的地產中介經紀人會讓你在買房過程中省去很多麻煩，選擇經紀人有幾個標準：第一，要有忠誠於客戶的心態，不是單純以成交為第一目標；第二，周邊房源成竹在胸，小區情況信手拈來，還要與外區同事有良好的人脈（一旦本區找不到合適的房子，可以迅速推薦其他片區）；第三，充沛的溝通能力也是必備條件。
經過一段時間接觸便可選定經紀人，買房者必須和經紀人深入溝通，所有真實的情況和想法都要合盤告訴經紀人，尤其是房子的心理價位。不然，裝大戶或者裝窮都會讓經紀人有誤判，使交易最終難以完成。
選定經紀人，一般情況下不建議更換，經紀人和客戶之間需要雙向了解，相處時間較長雙方會更加信任。況且，在地產經紀行業裏，客戶跟一個經紀人看房，半路又去找其他經紀人看房，是比較忌諱的事兒。
選擇完經紀公司、經紀人，下一步就是看房了。
選擇2000年以後的次新房，還是選擇房齡較老的房子，兩者的區別在哪裏？
即使在最核心的地段都同時存在次新房和舊房，同時看會對兩者都有一個直觀的感覺，喜歡哪個就奔著哪個看，沒必要在看房之初就剔除某類房子。
從居住體驗來說，2000年後的次新房優點很突出，小區環境好、樓齡新，居住人群素質相對較高。缺點在於價格，次新房的價格較高，同一地點，比2000年前的房子貴20%—50%，需要較強的經濟承受能力。還有一個缺點是，次新房房型，可能是為了保證大戶型房型合理，也可能是為多出一些房子套數，很多戶型不方正，朝向也是千奇百怪。
次新房中有一種特殊的戶型叫作“開間”，總價相對便宜，但是單價高——任何一個地方都是小戶型單價貴、總價低。開間一般在20—30平方米，隻有一個屋子和衛生間，廚房是開放式的，有的開間沒有燃氣，隻能用電磁爐。這種房子適合單身、剛結婚的人或者投資，有意向購買開間的朋友可以考慮專門做開間的小區。
開間無法承擔家庭職能，遲早是要賣掉的。北京次新房中有一批小區主打小戶型，小區中大部分房型都是開間，例如石佛營附近的炫特嘉園，主力戶型都在50平米以下。這樣的小區換手率一般會比較高，將來賣也好賣。
房齡老的房子，房型相對合理，公攤麵積比較小，價格也比次新房便宜。舊房子的缺點就是舊，所謂“老、破、小”不是白叫的。尤其是核心地段東西城的房子，怎一個“破”字了得。看慣了新房的人，看到東西城的“老、破、小”會驚訝到懷疑人生。
但是，老房子買的是位置、學區，不單純是居住功能。具體判斷一個房子的好壞，價格就是一切標準，價格高的房子好，價格低的房子差，“一分錢一分貨”的道理在二手房市場再貼切不過。